دفاع از دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

اگر از شما خواسته شده اجرت المثل ایام تصرف ملکی را بدهید، نگران نباشید. با دفاعی آگاهانه و مستند، می توانید از حق خود دفاع کنید و جلوی پرداخت بی مورد را بگیرید.

وقتی پای دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به میان می آید، ممکن است حسابی شوکه شوید و گیج و سردرگم بمانید که حالا چه کار باید بکنید. این دعوا که معمولاً از طرف مالک اصلی ملک مطرح می شود، یعنی او ادعا می کند که شما بدون اجازه و قرارداد، از ملکش استفاده کرده اید و حالا باید اجاره ای بابت این مدت بپردازید. اینجاست که نقش یک دفاع قوی و کاربلد خودش را نشان می دهد. اگر ندانید چطور باید از خودتان دفاع کنید، ممکن است متحمل خسارات مالی زیادی شوید، حتی اگر واقعاً حق با شما باشد.

هدف اصلی ما در این مقاله این است که یک راهنمای کامل و عملیاتی دستتان بدهیم تا اگر خدای نکرده درگیر چنین پرونده ای شدید، مثل یک حقوقدان ماهر بتوانید از خودتان دفاع کنید. از مبانی حقوقی این دعوا گرفته تا انواع استراتژی های دفاعی و مدارکی که برای اثبات حرف هایتان لازم دارید، همه و همه را با زبان خودمانی و ساده برایتان توضیح می دهیم. پس با ما همراه باشید تا با خیال راحت و قدم به قدم، دفاعیه ای محکم و مستند برای خودتان بسازید.

درک دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از منظر خوانده

قبل از اینکه بخواهید دفاع کنید، اول باید بفهمید اصلاً خواهان (کسی که از شما شکایت کرده) چه ادعایی دارد و بر چه اساسی می خواهد از شما اجرت المثل بگیرد. دانستن این موضوع، نصف راه دفاع است، چون به شما کمک می کند نقطه ضعف های ادعای او را پیدا کنید و دقیقاً همانجا را هدف بگیرید.

مبانی حقوقی مطالبه اجرت المثل

دعوای اجرت المثل ایام تصرف، ریشه در چند ماده قانونی مهم در قانون مدنی ما دارد. خواهان معمولاً با استناد به این مواد، ادعای خودش را مطرح می کند:

• ماده ۳۰۸ قانون مدنی (غصب و لزوم جبران منافع): این ماده می گوید: غصب، استیلاء بر حق غیر است به ناحق. غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد مثل یا قیمت آن را بدهد و از عهده کلیه خسارات وارده بر مال مغصوب نیز بر می آید. یعنی اگر کسی به ناحق ملکی را در تصرف داشته باشد، باید علاوه بر پس دادن ملک، خساراتی که به مالک وارد شده (از جمله منفعت از دست رفته یا همان اجرت المثل) را جبران کند. حالا شما به عنوان خوانده، باید ثابت کنید که تصرفتان «به ناحق» نبوده است.
• ماده ۳۱۰ و ۳۱۱ قانون مدنی (مسئولیت غاصب): این مواد هم ادامه ماده ۳۰۸ هستند و تاکید می کنند که غاصب مسئول هر نوع خسارت و تلفی است، حتی اگر تقصیری نداشته باشد. اینجا هم دفاع شما بر این پایه است که شما غاصب نبوده اید.
• ماده ۳۳۷ قانون مدنی (استیفاء منفعت با اذن و عدم قصد تبرع): این ماده می گوید: هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند، عین مستوفات متعلق به مالک است و باید اجرت المثل آن را به او بدهد مگر اینکه اذن دهنده قصد تبرع داشته باشد. این ماده خیلی مهم است! اینجا تصرف با اجازه مالک بوده، اما مالک ادعا می کند قصد نداشته که شما مجانی از ملک استفاده کنید و حالا اجرت المثلش را می خواهد. شما باید ثابت کنید یا اذن مالک برای استفاده مجانی بوده (یعنی قصد تبرع داشته)، یا اصلاً استیفاء منفعت نکرده اید.
• ماده ۴۹۴ قانون مدنی (تصرف مستأجر پس از انقضای مدت اجاره): این ماده در مورد مستأجرانی است که قرارداد اجاره شان تمام شده، اما همچنان در ملک می مانند. طبق این ماده، اگر مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، ملک را بدون اجازه مالک در تصرف خودش نگه دارد، باید اجرت المثل آن مدت را بپردازد، حتی اگر از ملک استفاده نکرده باشد. در اینجا، شما باید ثابت کنید که یا اجازه مالک را داشته اید یا اصلاً تصرفی نداشته اید.

عناصر و شرایط اثبات دعوای اجرت المثل توسط خواهان (و فرصت های دفاعی خوانده)

ببینید رفقا، خواهان برای اینکه بتواند ادعای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را در دادگاه ثابت کند، باید چند تا رکن اساسی را اثبات کند. هر کدام از این ارکان، برای شما یک فرصت عالی برای دفاع است تا ادعای او را زیر سوال ببرید:

1. مالکیت خواهان:

   اولین چیزی که خواهان باید ثابت کند، این است که واقعاً مالک ملک مورد دعواست. این معمولاً با سند رسمی مالکیت ثابت می شود. حالا فرصت دفاعی شما چیست؟

   • اگر به هر دلیلی به مالکیت او شک دارید، یا مثلاً ملک مشاع است و خواهان فقط یکی از شرکاست و بدون اجازه بقیه شکایت کرده، می توانید مالکیت خواهان را به چالش بکشید. مثلاً ممکن است سند او دچار اشکال باشد یا ملک اصلاً مال او نباشد.
   • اگر ملک مشاع است و خواهان فقط یکی از شرکاست، می توانید ادعا کنید که تصرف شما با اجازه سایر شرکا بوده و خواهان به تنهایی حق مطالبه کل اجرت المثل را ندارد.

2. تصرف خوانده:

   خواهان باید ثابت کند که شما در آن ملک تصرف داشته اید. این تصرف می تواند فیزیکی باشد یا حتی در حد نگهداری کلید و امکان استفاده. حالا چطور می توانید دفاع کنید؟

   • می توانید ثابت کنید که اصلاً تصرفی در ملک نداشته اید. مثلاً ممکن است کلید را تحویل داده باشید، یا ملک را تخلیه کرده باشید و خواهان دیر متوجه شده باشد.
   • می توانید مدت زمان تصرف مورد ادعای خواهان را به چالش بکشید و ثابت کنید که تصرف شما کوتاه تر از آن چیزی بوده که او ادعا می کند.
   • می توانید نوع تصرف را زیر سوال ببرید؛ مثلاً اگر تصرفتان در حد عبور و مرور ساده بوده و استیفای منفعت خاصی نکرده اید.

3. غیرمجاز بودن تصرف:

   اینجا مهم ترین محور دفاعی شماست! خواهان باید ثابت کند که تصرف شما بدون اجازه و غیرقانونی بوده است. یعنی نه قراردادی بین شما بوده و نه اذنی برای تصرف داشته اید. چطور دفاع می کنید؟

   • می توانید ثابت کنید که تصرفتان با اجازه و اذن صریح یا ضمنی مالک بوده است (مثلاً با مکاتبات، پیامک ها، شهادت شهود یا حتی سکوت طولانی مدت مالک).
   • می توانید وجود یک قرارداد مشروع (مثل اجاره نامه، صلح نامه، عاریه نامه) را اثبات کنید که بر اساس آن حق تصرف داشته اید.
   • می توانید ادعا کنید که تصرف شما به دلیل حفظ و نگهداری ملک بوده و در شرایط خاص قانونی، مشروعیت داشته است (مثل ماده ۱۲۴ قانون مدنی).

4. عدم قصد تبرع خواهان (در صورت وجود اذن):

   این مورد بیشتر برای زمانی است که شما ثابت کرده اید تصرفتان با اجازه مالک بوده. در این حالت، خواهان باید ثابت کند که وقتی به شما اجازه تصرف داده، قصد نداشته که این اجازه مجانی باشد و می خواسته شما بابتش پولی بدهید. اینجا هم چطور دفاع می کنید؟

   • شما باید ثابت کنید که اذن مالک برای استفاده مجانی از ملک بوده و او قصد تبرع (یعنی بخشش منفعت) را داشته است. این می تواند با شهادت شهود، مکاتبات یا حتی عرف و روابط خاص بین شما و مالک اثبات شود.
   • یادتان باشد، اصل بر عدم تبرع است. یعنی معمولاً فرض بر این است که استفاده از مال دیگری رایگان نیست. پس اگر می خواهید اثبات کنید که مالک قصد تبرع داشته، باید دلیل قانع کننده ای ارائه کنید.

بار اثبات (دلیل و اماره): بار اثبات بر عهده کیست؟

در دادگاه، یک اصل مهم داریم به نام البینه علی المدعی، یعنی بار اثبات ادعا بر عهده کسی است که ادعا می کند. در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خواهان (کسی که شکایت کرده) باید مالکیت خودش، تصرف شما، و غیرمجاز بودن این تصرف را ثابت کند. اگر خواهان نتوانست این ها را ثابت کند، دعوایش رد می شود.

حالا اگر خواهان توانست وجود اذن را (مثلاً طبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی) اثبات کند، در این صورت، خواهان باید ثابت کند که قصد تبرع نداشته است. یعنی باید ثابت کند که اجازه استفاده را داده، ولی نه به صورت مجانی. اما اگر شما (خوانده) مدعی شدید که مالک قصد تبرع داشته، اثبات این موضوع به عهده شماست. در هر صورت، دادگاه با بررسی دلایل و مدارک هر دو طرف، تصمیم نهایی را می گیرد.

استراتژی های کلیدی دفاع در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

وقتی با همچین دعوایی روبرو می شوید، داشتن یک استراتژی دفاعی منسجم و قوی، حکم نقشه راه را دارد. بدون یک برنامه مشخص، ممکن است در پیچ و خم های دادگاه سردرگم شوید و نتوانید حق خودتان را بگیرید. بیایید چند تا استراتژی کلیدی را با هم مرور کنیم:

1. تمرکز بر رد یکی از ارکان دعوا:

   همانطور که قبل تر گفتیم، خواهان برای موفقیت در دعوایش باید چند رکن اساسی (مالکیت، تصرف، غیرمجاز بودن تصرف، عدم قصد تبرع) را اثبات کند. استراتژی هوشمندانه این است که شما روی رد کردن حداقل یکی از این ارکان تمرکز کنید. لازم نیست همه را رد کنید، همین که یکی از آن ها را با دلیل و مدرک قوی زیر سوال ببرید، می تواند کل دعوای خواهان را نقش بر آب کند. مثلاً اگر بتوانید ثابت کنید که تصرف شما اصلاً غیرمجاز نبوده، یا مثلاً خواهان مالک واقعی نیست، دیگر لازم نیست وارد بحث های پیچیده دیگری شوید.

2. گردآوری حداکثری دلایل و مستندات:

   در دادگاه، حرف بدون سند و مدرک، ارزشی ندارد. هر ادعایی که می کنید، باید پشتوانه محکم داشته باشد. پس، تمام مدارک و شواهدی که می تواند به نفع شما باشد را جمع آوری کنید. از قراردادهای قدیمی، رسیدها، پیامک ها، ایمیل ها، شهادت شهود، عکس ها، فیلم ها و هر چیزی که فکر می کنید به دردتان می خورد، غافل نشوید. هرچه دستتان پرتر باشد، دفاعتان قوی تر است. حتی اگر مدرکی ندارید، به فکر ساختن آن باشید، مثلاً با ارسال اظهارنامه یا درخواست استعلام از مراجع مربوطه.

3. اهمیت زمان بندی و پاسخگویی به موقع:

   در پرونده های حقوقی، زمان حرف اول را می زند. وقتی دادخواست به دستتان می رسد، مهلت های قانونی برای پاسخ دادن و ارائه لایحه دفاعیه دارید. به هیچ عنوان این مهلت ها را از دست ندهید! پاسخ به موقع و تنظیم یک لایحه دفاعیه قوی در ابتدای کار، تأثیر زیادی در مسیر پرونده دارد. تعلل در این مرحله، می تواند به ضرر شما تمام شود و حتی باعث از دست دادن فرصت های دفاعی مهم شود.

4. نقش مشاوره حقوقی تخصصی:

   دعوای اجرت المثل ایام تصرف، با وجود اینکه شاید در ظاهر ساده به نظر برسد، اما پیچیدگی های حقوقی خاص خودش را دارد. یک وکیل متخصص که در این زمینه تجربه دارد، می تواند بهترین راهکارها را به شما نشان دهد، مدارک لازم را شناسایی کند، لایحه دفاعیه را به بهترین شکل ممکن بنویسد و در دادگاه به نمایندگی از شما حاضر شود. اگر امکانش را دارید، حتماً با یک وکیل مشورت کنید. این کار می تواند جلوی ضررهای احتمالی بزرگتر را بگیرد و مسیر پرونده را به نفع شما تغییر دهد.

یادتان باشد، در دادگاه همیشه حق با کسی است که می تواند حرفش را بهتر ثابت کند، نه لزوماً کسی که واقعاً حق با اوست. پس هوشمندانه و با برنامه دفاع کنید.

دلایل و شیوه های حقوقی دفاع (با تمرکز بر رد ادعای خواهان)

حالا که با کلیات و ارکان دعوا آشنا شدید، وقت آن است که برویم سر اصل مطلب: چطور از خودمان دفاع کنیم؟ در این بخش، به طور مفصل به انواع دلایل و شیوه هایی می پردازیم که می توانید برای رد ادعای خواهان از آن ها استفاده کنید. حواستان باشد که هر پرونده ای شرایط خودش را دارد و ممکن است لازم باشد ترکیبی از این شیوه ها را به کار ببرید.

الف. دفاع مبتنی بر وجود اذن یا قرارداد مشروع

این یکی از قوی ترین دفاع هاست. اگر بتوانید ثابت کنید تصرف شما با اجازه مالک یا بر اساس یک قرارداد قانونی بوده، تمام ادعای خواهان زیر سوال می رود.

اثبات وجود قرارداد اجاره، صلح، یا عاریه (کتبی یا شفاهی):

شاید فراموش کرده اید یا فکر می کنید قرارداد کتبی ندارید، اما این به معنی عدم وجود قرارداد نیست!

• ارائه مدارک کتبی: اگر اجاره نامه، مبایعه نامه، صلح نامه، قولنامه یا حتی رسیدهای پرداخت اجاره بها دارید، این ها بهترین دلیل شما هستند. حتی پیام ها، ایمیل ها یا مکاتبات رسمی که نشان دهنده توافق شما با مالک باشد هم می تواند به کارتان بیاید. هر متنی که نشان دهد توافقی بین شما بوده، ارزشمند است.

• استفاده از شهادت شهود برای اثبات قرارداد شفاهی: خیلی وقت ها توافقات شفاهی انجام می شود، به خصوص بین آشنایان یا در گذشته. اگر کسی شاهد این توافق شفاهی شما با مالک بوده (مثلاً هنگام صحبت بر سر اجاره یا اجازه استفاده)، می توانید از شهادت او در دادگاه استفاده کنید. شهادت دو نفر شاهد عادل می تواند به شما کمک کند.

اثبات اذن صریح یا ضمنی از سوی مالک (خواهان):

حتی اگر قراردادی هم در کار نباشد، ممکن است مالک به شما اجازه تصرف داده باشد:

• رضایت قبلی یا بعدی مالک به تصرف (از طریق مکاتبات، پیام ها، اقرار): شاید مالک در ابتدا به شما اجازه داده که در ملک ساکن شوید یا از آن استفاده کنید و حالا نظرش عوض شده. هرگونه مدرکی که نشان دهد او در گذشته راضی به تصرف شما بوده (مثلاً پیامک، ایمیل، تماس تلفنی ضبط شده یا حتی اقرار او در جمع) می تواند به نفعتان باشد.

• سکوت طولانی مدت مالک در قبال تصرف (به عنوان اذن ضمنی): اگر مالک برای مدت طولانی (مثلاً چند سال) از تصرف شما اطلاع داشته و هیچ اعتراضی نکرده، این سکوت او می تواند به عنوان اذن ضمنی (یعنی اجازه غیرمستقیم) تفسیر شود. البته این مورد به شرایط و عرف بستگی دارد و باید با دقت بررسی شود.

• اثبات شراکت یا روابط خانوادگی که دلالت بر اذن دارد: در روابط خانوادگی نزدیک (مثل پدر و فرزند، خواهر و برادر) یا شراکت، گاهی افراد بدون قرارداد رسمی به یکدیگر اجازه استفاده از اموالشان را می دهند. این روابط می توانند نشانه ای از اذن ضمنی باشند که در دادگاه قابل طرح است.

چالش با ادعای عدم تبرع خواهان در صورت اذن:

همانطور که در ماده ۳۳۷ قانون مدنی دیدیم، اگر تصرف با اذن باشد، مالک باید ثابت کند که قصد تبرع (مجانی بودن) نداشته. شما می توانید این ادعا را به چالش بکشید:

• اثبات قصد تبرع (مجانی بودن) از سوی خواهان: می توانید با شهادت شهود یا مدارک موجود (مثل وصیت نامه یا هبه نامه) ثابت کنید که مالک از ابتدا قصد داشته اجازه استفاده را مجانی به شما بدهد و هیچ پولی بابت آن نخواسته است. این موضوع در روابط خانوادگی یا دوستانه نزدیک بیشتر به چشم می خورد.

• اثبات اینکه تصرف با اذن بوده و پرداخت اجرت المثل توافق نشده است: اگرچه اصل بر عدم تبرع است، اما می توانید ادعا کنید که در زمان اذن، هیچ صحبتی از پرداخت اجرت المثل نبوده و این یعنی توافقی برای پرداخت هم نشده است. این مورد نیاز به ارائه شواهد و قرائن دارد که نشان دهد هرگز قرار نبوده پولی بابت استفاده از ملک پرداخت شود.

ب. دفاع مبتنی بر عدم تصرف یا مشروعیت تصرف (غیر از قرارداد و اذن)

حتی اگر نتوانستید اذن یا قرارداد را ثابت کنید، باز هم راه هایی برای دفاع وجود دارد. شاید اصلاً شما در ملک تصرف نداشته اید یا تصرفتان از نوعی بوده که حق شما بوده است.

• عدم تصرف خوانده در ملک مورد ادعا: این یکی از ساده ترین و قوی ترین دفاع هاست. اگر بتوانید ثابت کنید که اصلاً در ملک مورد ادعا تصرفی نداشته اید، یا تصرفتان برای مدت کوتاهی بوده و قبل از تاریخ مورد ادعای خواهان، ملک را تخلیه کرده اید، دعوای او رد می شود. مدارکی مثل شهادت همسایگان، قبض ودیعه برق، آب و گاز (اگر به نام شما نبوده)، اجاره نامه ملک دیگرتان، یا حتی عکس و فیلم از وضعیت ملک در زمان های خاص می تواند به شما کمک کند.

• تصرف به عنوان مالکیت یا حق انتفاع (مثلاً حق ارتفاق، حق انتفاع): ممکن است شما به عنوان مالک (حتی مالک بخشی از ملک در یک ملک مشاع) یا کسی که حق انتفاع (مثلاً حق سکنی، حق عبور) از ملک را داشته اید، تصرف کرده باشید. در این صورت، تصرف شما غیرقانونی نبوده و اجرت المثل به آن تعلق نمی گیرد.

  • ارائه سند رسمی یا عادی مالکیت: اگر خودتان مالک ملک هستید (کامل یا قسمتی از آن)، سند مالکیت شما بهترین دلیل است.
  • اثبات حقوق دیگر (مثلاً بر اساس تقسیم نامه): اگر بر اساس یک تقسیم نامه (مثلاً در مورد ارث)، بخشی از ملک به شما تعلق گرفته و شما در آن قسمت تصرف کرده اید، باید تقسیم نامه را ارائه کنید.

• تصرف در ملک مشاع با رعایت حقوق سایر شرکا یا با اذن آن ها: ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر با هم در آن شریک هستند. اگر شما یکی از شرکا هستید و در ملک تصرف کرده اید، دفاعیات خاصی دارید:

  • اثبات توافق با سایر شرکا: ممکن است با بقیه شرکا (از جمله خواهان) توافق کرده باشید که برای مدتی یا به طور دائم از ملک استفاده کنید. این توافق می تواند کتبی یا شفاهی باشد و با شهادت شهود قابل اثبات است.
  • عدم استیفای منفعت بیش از سهم (در صورتی که خواهان صرفا یکی از شرکاست): اگر شما در ملک مشاع تصرف کرده اید، اما فقط به اندازه سهم خودتان یا کمتر از آن از منافع ملک استفاده کرده اید، و خواهان هم فقط یکی از شرکاست، می توانید ادعا کنید که تصرف شما مشروع بوده و یا خواهان حق مطالبه کل اجرت المثل را ندارد. یعنی شما از حق خودتان استفاده کرده اید و به سهم بقیه تجاوز نکرده اید.

• تصرف ملک برای حفظ و نگهداری آن (ماده ۱۲۴ قانون مدنی در موارد خاص): گاهی اوقات، ممکن است شما ملکی را تصرف کرده باشید تا از خراب شدن یا از بین رفتن آن جلوگیری کنید (مثلاً اگر صاحب ملک غایب بوده و شما برای جلوگیری از سرقت یا آسیب به ملک، در آن را تعمیر کرده اید). در این موارد خاص، تصرف شما به نفع مالک بوده و غیرقانونی محسوب نمی شود.

  • اثبات هزینه ها و ضرورت تصرف برای حفظ ملک: باید بتوانید ثابت کنید که این تصرف واقعاً برای حفظ و نگهداری ملک لازم بوده و هزینه هایی هم بابت آن متحمل شده اید.
  • مطالبه هزینه های انجام شده (دعوای متقابل): در این شرایط، حتی می توانید یک دعوای متقابل مطرح کنید و هزینه هایی که برای حفظ ملک انجام داده اید را از خواهان مطالبه کنید.

ج. دفاع مبتنی بر ایراد به مدت یا میزان اجرت المثل

حتی اگر دادگاه به این نتیجه برسد که شما باید اجرت المثل بپردازید، باز هم می توانید روی مدت زمان یا مبلغ آن بحث کنید و از کاهش آن دفاع کنید. این بخش خیلی مهم است، چون می تواند مبلغ نهایی را حسابی تغییر دهد.

• اعتراض به مدت زمان تصرف مورد ادعا توسط خواهان:

  شاید خواهان ادعا می کند شما سه سال در ملک بوده اید، در حالی که شما فقط یک سال آنجا بوده اید! این اختلاف در مدت زمان تصرف، تأثیر مستقیم روی مبلغ اجرت المثل دارد. پس اگر مدارکی دارید که نشان می دهد مدت تصرف شما کوتاه تر از ادعای خواهان بوده، حتماً ارائه کنید (مثلاً تاریخ تخلیه ملک قبلی، تاریخ خرید ملک جدید، شهادت شهود، قبوض آب و برق و گاز که نشان دهنده عدم حضور شما در ملک باشد).

• اعتراض به کارشناسی تعیین اجرت المثل:

  معمولاً دادگاه برای تعیین میزان اجرت المثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. نظریه کارشناس بسیار تأثیرگذار است، اما قابل اعتراض است. می توانید به دلایل مختلف به این نظریه اعتراض کنید:

  • بیان ایرادات به نظریه کارشناسی:
    • عدم توجه به اوضاع و احوال، وضعیت ملک، نرخ عرفی: کارشناس ممکن است به موقعیت جغرافیایی خاص ملک، نوع کاربری آن، امکانات رفاهی یا حتی عرف محلی در تعیین اجرت المثل توجه نکرده باشد. مثلاً ملک در منطقه ای بوده که اجاره بهایش پایین تر از نرخ اعلامی کارشناس است.
    • ایراد به صلاحیت کارشناس: ممکن است کارشناس در زمینه املاک مورد نظر تخصص کافی نداشته باشد یا ارتباطی با خواهان داشته باشد که باعث سوءظن شود.
    • عدم بازدید دقیق از ملک: اگر کارشناس بدون بازدید دقیق و بررسی میدانی، نظریه داده باشد، می توانید به آن اعتراض کنید.
  • درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی: اگر به نظریه کارشناس اول اعتراض دارید و دلایل محکمی هم برایش دارید، می توانید از دادگاه بخواهید موضوع به هیئت سه نفره (یا پنج نفره) کارشناسی ارجاع شود. این هیئت معمولاً نظر دقیق تر و قابل اعتماد تری ارائه می دهد.
  • تأثیر استهلاک و فرسودگی ملک: اگر ملک در زمان تصرف شما فرسوده یا دچار استهلاک بوده و کارشناس به این موضوع توجه نکرده، باید آن را مطرح کنید. ارزش اجاره ای یک ملک نو با یک ملک فرسوده فرق می کند.
  • تاثیر بهبودها و هزینه های انجام شده توسط متصرف در ملک بر کاهش اجرت المثل: این نکته خیلی مهم است! اگر شما در طول مدت تصرف، هزینه هایی برای نگهداری یا حتی بهبود وضعیت ملک کرده اید (مثلاً تعمیرات اساسی، نقاشی، اضافه کردن امکانات)، می توانید این هزینه ها را به عنوان دلیلی برای کاهش اجرت المثل مطرح کنید. چون این بهبودها به نفع مالک هم بوده است. می توانید رسید این هزینه ها را ارائه کنید و حتی در قالب یک دعوای متقابل، مطالبه آن ها را درخواست کنید.

د. سایر شیوه های دفاعی

گاهی اوقات، دفاع شما می تواند بر اساس مسائل دیگری غیر از اثبات اذن یا عدم تصرف باشد:

• سقوط حق مطالبه خواهان:

  • اعراض مالک از حق خود: یعنی مالک به طور واضح و مشخص از حق مطالبه اجرت المثل گذشته است. این کار باید با دلیل و مدرک (مثلاً یک اقرارنامه کتبی) ثابت شود.
  • صرف نظر کردن از دعوا یا گذشت: اگر خواهان قبلاً در مرحله ای از پرونده، از حق خودش گذشته یا رضایت داده که اجرت المثل نگیرد، می توانید آن را یادآوری کنید.
  • مصالحه: اگر بین شما و خواهان بر سر مبلغ یا نحوه پرداخت اجرت المثل توافقی (صلح) صورت گرفته، آن توافق معتبر است و باید به آن استناد کنید.

• ایرادات شکلی:

  گاهی اوقات پرونده از نظر شکلی ایراداتی دارد که می تواند باعث رد شدن دعوا شود، حتی اگر از نظر ماهیتی حق با خواهان باشد. مثلاً:

  • صلاحیت دادگاه: آیا دادگاهی که خواهان در آن شکایت کرده، صلاحیت رسیدگی به این پرونده را دارد؟
  • عدم اهلیت خواهان یا خوانده: آیا خواهان یا خود شما، اهلیت قانونی برای طرح یا دفاع در دعوا را دارید؟ (مثلاً صغیر نباشید یا محجور نباشید).
  • عدم رعایت تشریفات دادرسی: مثلاً خواهان نام شما را اشتباه نوشته یا آدرس ملک درست ذکر نشده.

• طرح دعوای متقابل:

  این یک حرکت حقوقی هوشمندانه است! اگر شما هم از خواهان طلبی دارید یا او به شما خسارتی وارد کرده، می توانید در همان پرونده اصلی، علیه او یک دعوای جدید مطرح کنید. این دعوا را دعوای متقابل می گویند. مثلاً:

  • مطالبه هزینه های انجام شده برای ملک: اگر برای حفظ و نگهداری ملک، هزینه هایی کرده اید، می توانید در دعوای متقابل، آن ها را از خواهان مطالبه کنید.
  • مطالبه خسارات وارده به خوانده در نتیجه دعوای بی اساس: اگر فکر می کنید خواهان با یک دعوای بی اساس و واهی قصد اذیت و آزار شما را داشته و این کار باعث ضرر و زیان به شما شده (مثلاً مجبور شده اید کلی وقت بگذارید و هزینه وکیل بدهید)، می توانید مطالبه خسارت کنید.

مدارک و مستندات حیاتی برای دفاع موثر

در دادگاه، «حرف بدون دلیل» فایده ای ندارد! هر ادعایی که می کنید، باید با سند و مدرک همراه باشد. اینجا لیستی از مهمترین مدارکی که می تواند به شما در دفاع از دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف کمک کند، آورده شده است:

• اسناد قراردادی:

  این ها تاج سر مدارک شما هستند. هر قراردادی که نشان دهد شما حق تصرف داشته اید، مثل اجاره نامه (حتی اگر تاریخش گذشته)، مبایعه نامه (اگر ادعای مالکیت می کنید)، صلح نامه یا قولنامه، می تواند به دادگاه ثابت کند که تصرف شما غیرمجاز نبوده.

• مدارک اثبات اذن:

  اگر قرارداد کتبی ندارید، باید اذن مالک را ثابت کنید. این مدارک شامل مکاتبات (نامه های اداری یا شخصی)، پیام ها (پیامک یا پیام در اپلیکیشن های پیام رسان)، ایمیل ها، یا حتی صورتجلسات و رسیدهای پرداخت وجه با عنوان اجاره یا توافق است. هر چیزی که نشان دهد مالک به شما اجازه تصرف داده، حتی اگر بابتش پولی نگرفته باشید.

• شهادت شهود:

  در بسیاری از موارد، به خصوص برای اثبات قرارداد شفاهی، اذن شفاهی، یا مدت زمان تصرف، شهادت افراد قابل اعتماد (همسایگان، دوستان مشترک، افراد خانواده) می تواند بسیار کمک کننده باشد. حتماً از شهودی استفاده کنید که در دادگاه بتوانند با اطمینان و صداقت صحبت کنند و از جزئیات ماجرا باخبر باشند.

• اسناد بانکی و مالی:

  صورت حساب های بانکی، رسیدهای واریز وجه (حتی اگر به نام «هدیه» یا «کمک» باشد، اما در واقع بابت اجاره بوده)، یا هر مدرک مالی که نشان دهد شما بابت استفاده از ملک پولی پرداخت کرده اید، می تواند دلیلی برای وجود قرارداد یا اذن با شرط پرداخت باشد.

• کارشناسی مستقل:

  اگر به نظریه کارشناسی دادگاه اعتراض دارید، می توانید خودتان به طور مستقل از یک کارشناس خبره بخواهید تا ملک را بررسی کند و نظریه بدهد. این نظر کارشناسی مستقل می تواند به دادگاه در تصمیم گیری بهتر کمک کند و پایه و اساس اعتراض شما به کارشناسی اولیه باشد.

• عکس ها و فیلم ها:

  این مدارک بصری می توانند خیلی قوی عمل کنند. مثلاً عکس یا فیلم از وضعیت ملک در زمان تخلیه، یا اثبات عدم تصرف شما در بازه ای خاص، یا حتی نشان دادن بهبودهایی که شما در ملک انجام داده اید. حواستان باشد که تاریخ و زمان این عکس ها و فیلم ها مشخص باشد.

• اظهارنامه ها و اخطاریه های قبلی:

  اگر قبلاً خودتان اظهارنامه ای به مالک فرستاده اید یا از او اخطاریه ای دریافت کرده اید که می تواند به دفاع شما کمک کند، حتماً آن ها را ارائه دهید. مثلاً اگر در اظهارنامه ای درخواست تخلیه کرده اید و او امتناع کرده.

• سند مالکیت خوانده:

  در صورتی که شما هم (حتی جزئی) مالک ملک هستید یا ادعای مالکیت دارید، سند مالکیت خودتان را ارائه دهید. این مورد بیشتر در پرونده های ملک مشاع کاربرد دارد.

نحوه تنظیم لایحه دفاعیه اجرت المثل ایام تصرف (از صفر تا صد)

لایحه دفاعیه قلب دفاع شما در دادگاه است. اینجاست که شما فرصت پیدا می کنید تمام حرف هایتان، دلایل و مدارکتان را به صورت کتبی و مستدل به قاضی ارائه دهید. یک لایحه خوب، می تواند مسیر پرونده را به نفع شما تغییر دهد. بیایید با هم ببینیم چطور باید یک لایحه دفاعیه قوی بنویسیم.

ساختار یک لایحه دفاعیه استاندارد

1. عنوان لایحه: مشخص و روشن باشد، مثلاً: لایحه دفاعیه در خصوص دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف.

2. مشخصات کامل پرونده و طرفین: شماره پرونده، شعبه دادگاه، مشخصات خواهان و خوانده (شما) باید به دقت ذکر شود.

3. سلام و احترام: با یک جمله مودبانه شروع کنید، مثلاً ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

4. شرح مختصر دادخواست خواهان: در یکی دو جمله، خلاصه خواسته خواهان را بنویسید تا قاضی بداند موضوع چیست. مثلاً پیرو دادخواست خواهان محترم آقای/خانم … به شماره پرونده … مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک واقع در …

5. شرح کامل دفاعیات و استدلال های حقوقی خوانده (قلب لایحه): این مهمترین بخش است. اینجا باید تمام دلایلی که در بخش های قبلی یاد گرفتید (مثل وجود قرارداد، اذن، عدم تصرف، ایراد به مدت یا مبلغ و …) را به تفصیل و با استدلال حقوقی بیان کنید. هر ادعایی که می کنید، حتماً به ماده قانونی مرتبط، رأی وحدت رویه یا نظریه مشورتی استناد کنید. پاراگراف ها را کوتاه و خوانا بنویسید و از پراکنده گویی پرهیز کنید. به زبانی ساده و روان بنویسید تا قاضی به راحتی متوجه منظور شما شود.

6. مطالبه ادله اثباتی: در این بخش، از دادگاه بخواهید تا برای اثبات ادعاهای شما، اقداماتی انجام دهد. مثلاً استماع شهادت شهود، استعلام از اداره …، ارجاع موضوع به هیئت کارشناسی، درخواست بررسی اسناد و مدارک پیوست.

7. نتیجه گیری و درخواست ها از دادگاه: در پایان، خلاصه ای از دفاعیات خود را ارائه دهید و به طور مشخص از دادگاه چه می خواهید. مثلاً با عنایت به مراتب فوق و ادله مثبته پیوست، از آن مقام محترم قضایی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوای خواهان (یا تعدیل مبلغ اجرت المثل) مورد استدعاست.

8. نام و امضای خوانده/وکیل: در نهایت، لایحه را امضا کنید. اگر وکیل دارید، وکیل امضا می کند.

نمونه های کاربردی لایحه دفاعیه با سناریوهای رایج

حالا بیایید چند تا نمونه لایحه دفاعیه را با هم ببینیم تا دستتان بیاید چطور باید بنویسید. این نمونه ها فقط برای ایده گرفتن هستند و باید آن ها را با توجه به جزئیات پرونده خودتان تنظیم کنید:

نمونه 1: لایحه دفاعیه مبتنی بر وجود قرارداد اجاره و پرداخت اجاره بها

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خوانده] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] در خصوص پرونده کلاسه [شماره پرونده] مطروحه در آن شعبه محترم، موضوع دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از سوی خواهان محترم آقای/خانم [نام خواهان]، به استحضار عالی می رسانم:

خواهان محترم، مدعی تصرف غیرمجاز اینجانب در پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [نشانی دقیق ملک] از تاریخ [تاریخ شروع ادعایی] لغایت [تاریخ پایان ادعایی] می باشند و تقاضای تعیین و پرداخت اجرت المثل این ایام را نموده اند.

در مقام دفاع، به اطلاع می رساند که تصرف اینجانب در ملک مورد دعوا، به هیچ عنوان غیرمجاز نبوده و مطابق با قرارداد اجاره رسمی/عادی شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ قرارداد] منعقده فیمابین اینجانب و خواهان محترم/مورث خواهان بوده است. تصویر مصدق قرارداد اجاره مذکور که برای [مدت زمان اجاره] منعقد گردیده بود، پیوست این لایحه تقدیم حضور می گردد.

شایان ذکر است که اینجانب به موجب قرارداد فوق الذکر و تا زمان انقضای مدت آن، تمامی مبلغ اجاره بهای توافق شده را در مواعد مقرر پرداخت نموده ام. رسیدهای بانکی/رسیدهای کتبی پرداخت اجاره بها نیز موجود و پیوست این لایحه تقدیم می گردد. در واقع، پس از انقضای مدت قرارداد نیز، خواهان محترم از طریق [مثلاً ارسال پیامک، تماس تلفنی یا توافق شفاهی] به تصرف اینجانب رضایت داده و تا تاریخ [تاریخ واقعی تخلیه] نیز مبالغی با عنوان [مثلاً اجاره بها یا توافق مالی] به حساب ایشان واریز نموده ام.

بنابراین، با توجه به وجود قرارداد مشروع و پرداخت اجاره بها/وجه توافق شده، تصرف اینجانب در ملک کاملاً قانونی و با اذن و رضایت خواهان بوده و ادعای ایشان مبنی بر تصرف غیرمجاز و مطالبه اجرت المثل، فاقد وجاهت قانونی است.

لذا با عنایت به موارد معروضه و مستندات پیوست، از آن مقام محترم قضایی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوای خواهان محترم را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل
تاریخ:

نمونه 2: لایحه دفاعیه مبتنی بر اذن شفاهی مالک و عدم قصد تبرع

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خوانده] در خصوص پرونده کلاسه [شماره پرونده]، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک] مطروحه از سوی خواهان محترم آقای/خانم [نام خواهان]، مراتب دفاعیات خود را به شرح ذیل ایفاد می نمایم:

خواهان محترم ادعا دارند که تصرف اینجانب در ملک ایشان غیرمجاز بوده است. در حالی که اینجانب بر اساس اذن صریح و شفاهی خواهان محترم، که با بنده نسبت خویشاوندی/دوستی نزدیک [نسبت را ذکر کنید، مثلاً: عمو و برادرزاده] دارند، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] در ملک ایشان سکونت/فعالیت داشته ام. این اذن شفاهی در حضور شهود [نام شهود و مشخصات حدودی آن ها] و در تاریخ [تاریخ حدودی اذن] صورت پذیرفته است.

در زمان اعطای اذن، خواهان محترم صراحتاً اعلام نمودند که قصد دریافت هیچ گونه وجهی بابت سکونت/استفاده اینجانب از ملک را نداشته و به جهت [دلیل اذن مجانی را ذکر کنید، مثلاً: کمک به اینجانب در شرایط مالی سخت، یا به دلیل روابط عمیق خانوادگی] این اذن را با قصد تبرع (مجانی بودن) صادر کرده اند. از تاریخ شروع تصرف تا به امروز، هرگز صحبتی از پرداخت اجرت المثل یا اجاره بها از سوی خواهان مطرح نگردیده و سکوت طولانی مدت ایشان مؤید قصد تبرع و رضایت به استفاده مجانی بوده است.

با استناد به ماده 337 قانون مدنی، استیفاء منفعت با اذن، تنها در صورتی موجب پرداخت اجرت المثل است که اذن دهنده قصد تبرع نداشته باشد. حال آنکه در مانحن فیه، خواهان محترم به صراحت قصد تبرع داشته اند که این امر با شهادت شهود و قرائن موجود در پرونده قابل اثبات است.

لذا با توجه به وجود اذن شفاهی و قصد تبرع از سوی خواهان، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مورد استدعاست. در صورت صلاحدید، درخواست استماع شهادت شهود را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل
تاریخ:

نمونه 3: لایحه دفاعیه مبتنی بر عدم تصرف خوانده در ملک

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خوانده]، خوانده پرونده کلاسه [شماره پرونده] در خصوص دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از سوی خواهان محترم آقای/خانم [نام خواهان]، مراتب دفاع خود را به شرح ذیل تقدیم می نمایم:

خواهان محترم ادعا دارند که اینجانب از تاریخ [تاریخ شروع ادعایی] لغایت [تاریخ پایان ادعایی] در ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک] تصرف داشته ام و باید اجرت المثل آن را بپردازم. این ادعا به کلی کذب و بی اساس است. اینجانب در هیچ بازه زمانی از تاریخ [تاریخ شروع ادعایی] تا تاریخ [تاریخ پایان ادعایی] و حتی قبل یا بعد از آن، هیچ گونه تصرفی در ملک مورد ادعا نداشته ام.

واقعیت این است که [شرح دهید کجا بوده اید یا چرا تصرف نداشته اید. مثلاً: اینجانب در تاریخ [تاریخ] ملک مورد اشاره را تخلیه و کلید را به [نام شخص] تحویل داده ام که از بستگان نزدیک خواهان می باشد. یا: اینجانب در بازه زمانی مورد ادعا، در شهر/کشور دیگری اقامت داشته ام و مدارک مربوط به اقامت و اشتغال اینجانب در [مکان] موجود و قابل ارائه است.]

برای اثبات عدم تصرف اینجانب، مدارک زیر را تقدیم می دارم:

• تصاویر و فیلم های [نوع مدرک] که نشان دهنده [توضیح دهید چه چیزی را نشان می دهد، مثلاً: تخلیه کامل ملک در تاریخ مشخص، یا وضعیت ملک که نشان می دهد سال هاست متروکه است.]
• شهادت نامه کتبی/شفاهی همسایگان/مدیریت ساختمان [نام و مشخصات] که گواهی بر عدم حضور و تصرف اینجانب در ملک در بازه زمانی مورد ادعاست.
• قبوض مصرفی آب، برق و گاز ملک در بازه مورد ادعا [شماره اشتراک] که نشان می دهد مصرف در حد صفر بوده یا به نام اینجانب نبوده است.
• سند مالکیت/اجاره نامه ملک محل سکونت فعلی اینجانب واقع در [نشانی] که مؤید اقامت اینجانب در محلی دیگر در طول مدت مورد ادعاست.

با توجه به عدم تصرف فیزیکی و حقوقی اینجانب در ملک مورد ادعا در تمام یا بخشی از دوره زمانی مورد ادعای خواهان، بدیهی است که مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از اینجانب هیچ محمل قانونی ندارد.

لذا از آن مقام محترم قضایی، تقاضای رد دعوای خواهان و صدور حکم برائت اینجانب از اتهام تصرف غیرمجاز و مطالبه اجرت المثل را دارم. در صورت لزوم، درخواست استعلام از [مراجع مربوطه] و استماع شهادت شهود را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل
تاریخ:

نمونه 4: لایحه دفاعیه مبتنی بر اعتراض به مدت تصرف و میزان کارشناسی اجرت المثل

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خوانده]، خوانده پرونده کلاسه [شماره پرونده] در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از سوی خواهان محترم آقای/خانم [نام خواهان]، مراتب دفاعیات خود را به شرح ذیل به استحضار می رسانم:

ضمن پذیرش تصرف در بخشی از ملک مورد دعوا، به مدت و میزان اجرت المثل تعیین شده به شرح زیر اعتراض دارم:

1. اعتراض به مدت زمان تصرف:

   خواهان محترم ادعا دارند که تصرف اینجانب از تاریخ [تاریخ شروع ادعایی خواهان] آغاز شده است. در حالی که اینجانب به موجب [مدرک یا دلیل، مثلاً: اجاره نامه قبلی، شهادت شهود، قبوض مصرفی] تنها از تاریخ [تاریخ واقعی شروع تصرف] در ملک حضور داشته ام. مدارک پیوست نشان می دهد که در بازه زمانی [تفاوت تاریخ شروع] ملک در تصرف شخص دیگری بوده یا خالی از سکنه بوده است. لذا تقاضا دارم مدت زمان تصرف واقعی اینجانب [مدت زمان واقعی] لحاظ گردد.

2. اعتراض به نظریه کارشناسی تعیین اجرت المثل:

   به نظریه کارشناس محترم، جناب آقای/خانم [نام کارشناس]، به دلایل زیر اعتراض دارم و تقاضای ارجاع موضوع به هیئت کارشناسی را دارم:

   • عدم توجه به وضعیت واقعی ملک و منطقه: کارشناس محترم بدون توجه به [توضیح دهید، مثلاً: فرسودگی ملک، نبود امکانات خاص، موقعیت جغرافیایی ملک در محله ای با اجاره بهای پایین تر از عرف شهر]، مبلغی را به عنوان اجرت المثل تعیین نموده اند که بسیار بیشتر از نرخ عرفی و واقعی اجاره بها در منطقه [نام منطقه] می باشد.
   • عدم در نظر گرفتن هزینه های انجام شده توسط اینجانب: اینجانب در طول مدت تصرف، هزینه های زیادی را برای [توضیح دهید، مثلاً: تعمیرات اساسی سقف، نقاشی داخلی، نصب کابینت، تعویض لوله کشی فرسوده] متحمل شده ام که ارزش ملک را افزایش داده و به نفع خواهان نیز بوده است. رسیدهای مربوط به این هزینه ها به مبلغ [مبلغ کل هزینه ها] پیوست می گردد. کارشناس محترم در نظریه خود به این هزینه ها توجهی نکرده اند که موجب تعیین مبلغ غیرمنصفانه شده است.
   • ایراد به پایه و اساس محاسبات کارشناسی: کارشناس محترم، [توضیح دهید چه ایرادی به روش محاسبه کارشناس دارید، مثلاً: نرخ تورم سالانه را به طور غیرواقعی بالا در نظر گرفته اند، یا از روش مقایسه ای نادرستی استفاده کرده اند].

با عنایت به دلایل معروضه و مستندات پیوست، تقاضای رد نظریه کارشناسی فعلی و ارجاع موضوع به هیئت کارشناسی سه نفره جهت تعیین عادلانه و منصفانه اجرت المثل ایام تصرف با در نظر گرفتن تمامی شرایط فوق، و سپس صدور حکم مقتضی را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل
تاریخ:

نمونه 5: لایحه دفاعیه در خصوص ملک مشاع و دفاع از تصرف مشروع

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …

با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خوانده]، خوانده پرونده کلاسه [شماره پرونده] در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع از سوی خواهان محترم آقای/خانم [نام خواهان]، مراتب دفاع خود را به شرح ذیل تقدیم می نمایم:

خواهان محترم، با ادعای مالکیت [درصد سهم] سهم مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک]، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اینجانب را از تاریخ [تاریخ شروع ادعایی] نموده اند. در مقام دفاع، به استحضار عالی می رساند:

1. اثبات تصرف مشروع در ملک مشاع:

   اینجانب و خواهان محترم، هر دو از شرکای ملک مشاع فوق الذکر می باشیم و تصرف اینجانب در ملک مشاع با رعایت حقوق سایر شرکا و با اذن و رضایت ایشان (از جمله خواهان) صورت گرفته است. به موجب [مدرک، مثلاً: توافق نامه شفاهی/کتبی که در تاریخ [تاریخ توافق] و در حضور [نام شهود] حاصل گردیده، یا سکوت و عدم اعتراض خواهان برای مدت [مدت زمان] پس از اطلاع از تصرف بنده] به بنده اجازه استفاده از این ملک داده شده بود.

2. عدم استیفای منفعت بیش از سهم:

   تصرف اینجانب در ملک، صرفاً به اندازه سهم مشاع خودم بوده و هیچ گاه فراتر از آن اقدام به استیفای منفعت نکرده ام. [توضیح دهید، مثلاً: ملک مورد نظر دارای دو واحد است و اینجانب فقط در واحد مربوط به سهم خود سکونت داشته ام، یا: ملک زمین کشاورزی است و اینجانب فقط به میزان سهم خود به کشاورزی مشغول بوده ام.] در واقع، تصرف اینجانب هیچ ضرری به خواهان محترم وارد نکرده و ایشان نیز از سایر قسمت های ملک یا از منافع سهم خود بهره مند بوده اند.

3. مطالبه از سایر شرکا:

   اگر خواهان محترم ادعای تضییع حق خود را دارند، باید این ادعا را به نسبت سهم خود از تمام شرکا و نه صرفاً از اینجانب، مطالبه نمایند. (این دفاع بیشتر در شرایطی است که خواهان علیه یکی از شرکا شکایت کرده باشد، در حالی که بقیه شرکا نیز در تصرف بوده اند).

لذا با توجه به تصرف مشروع اینجانب در ملک مشاع و با اذن خواهان محترم، و عدم استیفای منفعت بیش از سهم، از آن مقام محترم قضایی تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از سوی خواهان را دارم. در صورت صلاحدید، درخواست استماع شهادت شهود را دارم.

با تشکر و تجدید احترام،
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل
تاریخ:

نکات مهم در نگارش لایحه:

• روشن و واضح بنویسید: جملاتتان کوتاه و دقیق باشد. از پیچیده گویی و اصطلاحات خیلی تخصصی که قاضی را گیج کند، پرهیز کنید.
• مستدل باشید: هر ادعایی را با دلیل و مدرک (چه قانونی و چه عینی) پشتیبانی کنید.
• مختصر و مفید: هرچند لایحه باید جامع باشد، اما از زیاده گویی خودداری کنید. فقط نکات مهم را بیان کنید.
• مستند باشید: حتماً به شماره مدارک و پیوست ها در متن لایحه ارجاع دهید.
• خطاب محترمانه: همیشه با احترام کامل خطاب به قاضی یا دادگاه بنویسید.

نقش وکیل متخصص در دفاع از دعوای اجرت المثل ایام تصرف

شاید با خودتان بگویید خب من که خودم این همه اطلاعات دارم، پس چرا وکیل بگیرم؟ حق دارید، اما پرونده های حقوقی مثل دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، با وجود اینکه ممکن است در نگاه اول ساده به نظر برسند، اما پر از پیچیدگی های ریز و درشتی هستند که فقط یک متخصص می تواند از پسشان بربیاید. اینجا بهتان می گوییم چرا داشتن یک وکیل خوب، می تواند تفاوت بزرگی در نتیجه پرونده شما ایجاد کند:

• پیچیدگی های حقوقی: قوانین و آیین نامه ها مدام در حال تغییر و به روزرسانی هستند. یک وکیل متخصص، همیشه از جدیدترین قوانین، آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی مطلع است. او می داند کدام ماده قانونی را چطور به نفع شما تفسیر کند و کدام ادله اثباتی را باید در دادگاه ارائه داد. این اطلاعات تخصصی، چیزی نیست که هر کسی به راحتی به آن دسترسی داشته باشد یا بتواند به درستی از آن استفاده کند.

• تجربه و سابقه: یک وکیل متخصص، در پرونده های مشابه شما بارها تجربه دفاع داشته است. او می داند نقاط ضعف و قوت دعوای خواهان چیست، کارشناسان دادگستری چطور عمل می کنند، و چه سوالاتی ممکن است در دادگاه مطرح شود. این تجربه، حکم یک گنجینه باارزش را دارد که مسیر پرونده شما را هموارتر می کند.

• صرفه جویی در زمان و انرژی: درگیر شدن با یک پرونده حقوقی، علاوه بر استرس، زمان و انرژی زیادی از شما می گیرد. از جمع آوری مدارک گرفته تا حضور در جلسات دادگاه و پیگیری مراحل مختلف، همه و همه وقت گیر هستند. با سپردن کار به یک وکیل، می توانید از این بار سنگین رها شوید و به کارهای روزمره خود بپردازید.

• نگارش لایحه دفاعیه قوی: همانطور که دیدیم، لایحه دفاعیه باید مستدل، مستند و حقوقی باشد. یک وکیل با تجربه می داند چطور یک لایحه قدرتمند بنویسد که بتواند قاضی را قانع کند و تمام جنبه های دفاعی شما را پوشش دهد.

• نمایندگی در دادگاه: حضور در دادگاه و مواجهه با قاضی و طرف مقابل، برای بسیاری از افراد استرس زا است. وکیل شما می تواند به نمایندگی از شما در تمام جلسات حاضر شود، از شما دفاع کند، به سوالات پاسخ دهد و از حقوق شما به بهترین شکل ممکن محافظت کند.

ویژگی های یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و اجرت المثل

برای انتخاب وکیل خوب، به این نکات توجه کنید:

• تخصص در دعاوی ملکی: حتماً وکیلی را انتخاب کنید که به طور خاص در دعاوی ملکی و به خصوص اجرت المثل ایام تصرف، سابقه و تخصص دارد.
• تجربه کافی: از او درباره پرونده های مشابهی که داشته و نتایج آن ها بپرسید.
• صراحت و شفافیت: وکیلی را انتخاب کنید که در مورد هزینه ها، مراحل کار و احتمال موفقیت پرونده، با شما شفاف و صادق باشد.

در نهایت، انتخاب وکیل یک تصمیم شخصی است، اما به یاد داشته باشید که در مسائل حقوقی، یک اشتباه کوچک می تواند پیامدهای بزرگی داشته باشد. پس عاقلانه تصمیم بگیرید و اگر توانش را دارید، حتماً از کمک یک متخصص بهره ببرید.

نتیجه گیری: دفاعی قوی برای احقاق حق

خب رفقا، تا اینجا کلی درباره دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از جنبه دفاعی صحبت کردیم. دیدیم که مواجهه با این نوع دادخواست، هرچند ممکن است در ابتدا نگران کننده به نظر برسد، اما با آگاهی و دفاعی برنامه ریزی شده، کاملاً قابل مدیریت است. فهمیدیم که چطور باید ارکان دعوای خواهان را زیر سوال برد و چه استراتژی ها و مدارکی می تواند به دادگاه ثابت کند که حق با شماست.

یادتان باشد، مهمترین چیزی که می تواند در این پرونده ها به شما کمک کند، آگاهی حقوقی و اقدام به موقع است. پس وقت را از دست ندهید. هرچه زودتر برای جمع آوری مدارک، مشورت با افراد مطلع (یا یک وکیل متخصص) و تنظیم لایحه دفاعیه تان اقدام کنید، شانس موفقیتتان بیشتر خواهد بود.

چه دفاع شما بر پایه اثبات قرارداد یا اذن مالک باشد، چه بر عدم تصرف یا ایراد به میزان کارشناسی، مهم این است که حرف هایتان مستدل و با پشتوانه باشد. اجازه ندهید ادعاهای بی اساس، حقوق شما را ضایع کند. با یک دفاع قوی و آگاهانه، می توانید از خودتان در مقابل دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به خوبی محافظت کنید و حق خودتان را به کرسی بنشانید.