مسکن در چاله رکود تورمی

آفتاب نیوز :

متولیان بانک مرکزی بار ها مدعی کنترل تورم مسکن شده اند و حالا به تازگی محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی، در کلامی مشابه گفته رشد قیمت مسکن در اردیبهشت امسال به طور نسبی کنترل شده است. این موضوع در حالی است که فعالان بازار مسکن از رکود سنگین در این بازار و کاهش قدرت خرید مردم خبر می دهند و کارشناسان مسکن با اشاره به عقب افتادن نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی، می گویند رکود تورمی و کاهش قدرت خرید مردم عاملی موثر در کاهش تورم بوده است.

ادعای بانک مرکزی درباره کنترل تورم مسکن

متولیان بانک مرکزی بار ها ادعای کنترل تورم در بازار مسکن را داشته اند و محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی، اخیرا در جلسه شورای عالی مسکن مدعی کنترل رشد قیمت مسکن شده است. اوبیکو در این زمینه نوشته که فرزین گفته است «رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان نمایه ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت؛ به نحوی که این شاخص در شهر تهران از 107.2 درصد در اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجه به 12.5 درصد در اردیبهشت امسال رسید. همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل 11.8 درصد افزایش پیدا کرد. در واقع آخرین آمار ها حاکی از آن است که توامان با افزایش حجم معاملات، رشد قیمت در بازار مسکن به میزان مطلوبی کنترل شده است». این ادعای رییس کل بانک مرکزی در شرایطی مطرح می شود که فعالان بازار مسکن از رکود سنگین و کاهش درخور توجه قدرت خرید مشتریان خبر می دهند.

مصداق این مسیله، آمار بانک مرکزی از معاملات فروردین سال جاری است که حاکی از ریزش خرید و فروش های ملک در اولین ماه سال است. بر اساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده است، در فروردین سال 1403 تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به حدود هزارو 500 واحد مسکونی رسیده که این تعداد معاملات در مقایسه با فروردین سال 1402 کاهش 75.6 درصدی را نشان می دهد؛ عددی که حاکی از رکود سنگین بازار مسکن در اولین ماه سال پیش رو است.

این گزارش نشان می دهد در فروردین سال 1403 تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به هزارو 508 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 14.2 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 75.6 درصد کاهش نشان می دهد. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده 81 میلیون و 630 هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 22.9 درصد افزایش نشان می دهد و در مقایسه با ماه قبل افزایش اندک 0.2 درصدی را تجربه کرده است. این عدد حاکی از تورم نقطه به نقطه حدودا 23 درصدی مسکن در تهران است.

نکته درخور توجه دیگر در این گزارش، وضعیت اجاره بهای خانه های مسکونی است که بر مبنای آن، اجاره بها در تهران و دیگر شهر های استان در ماه گذشته رشد دو درصدی را تجربه کرده است. با این رشد، تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران به 45 درصد و در کل مناطق شهری استان به 52 درصد رسیده است. امری که نشان می دهد کاهش قدرت خرید اجاره نشینان منجر به انتقال تقاضا به سمت حومه پایتخت و در نتیجه رشد قیمتی بیشتر در دیگر شهرستان های استان شده است.

ساخت وساز صرفه ندارد

از سوی دیگر، فعالان بازار مسکن هم از رکود سنگین این بازار خبر می دهند. در فروردین امسال داوود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، به اوبیکو گفته بود: «رکود حاکم بر بازار مسکن، درآمد مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار داد و به دلیل رکود، تعدادی از مشاوران املاک از این شغل خارج شدند».

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران نیز از رکود سنگین بازار مسکن خبر می دهد و به «شرق» می گوید: تورم مسکن از تورم عمومی کشور جا مانده است و به همین دلیل در حال حاضر برای یک سازنده مسکن خرید یک واحد نوساز کلیدنخورده به صرفه تر از آن است که زمین تهیه کند و همان واحد را با همان مختصات بسازد؛ بنابراین در بسیاری از مناطق تهران ساخت وساز صرفه اقتصادی ندارد و سازندگان بسیاری سرمایه خود را از کشور خارج کرده و به کشور های همسایه مانند عمان، امارات و ترکیه برده اند.

رکود تورمی عامل جاماندگی تورم مسکن

حالا رییس بانک مرکزی در شرایطی از کنترل نسبی قیمت مسکن می گوید که منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، به «شرق» می گوید: این ادعا به هیچ وجه صحت ندارد و رکود تورمی در بازار مسکن سبب شده است قدرت خرید مشتریان کاهش یابد و فشار تقاضا در بازار مسکن کاهش داشته باشد و در نتیجه تورم نزولی شود. کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن موضوعی است که حمیدرضا صارمی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، به آن اشاره کرده است.

بر مبنای گزارشی که هفتم خرداد امسال اوبیکو منتشر کرده، صارمی در دومین نشست عصرانه های خانه معمار گفته است: «42 درصد خانوار های شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مسیله نیاز شهر به مسکن سازی را تشدید می کند. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به دلیل ایجاد برخی محدودیت ها، تعداد صدور پروانه برای واحد های مسکونی کوچک مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد های بزرگ تر رفت». کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این نشست با اشاره به نبود آمار و اطلاعات دقیق از بازار مسکن گفته است: «51 درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مسیله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن سازی است».

اجاره بهای تصاعدی در بازار مسکن تهران

تورم سنگین در بازار مسکن نه تن ها معاملات خرید و فروش را تحت تاثیر قرار داده، بلکه اجاره بهای ملک هم در سال های گذشته تصاعدی بوده است و بسیاری از مستاجران قدرت اجاره نشینی در شهر های بزرگ را از دست داده اند. نگاهی به اجاره بهای مسکن در بازار تهران حاکی از آن است که اجاره مسکن در تهران امسال در قالب رهن کامل، حدود 850 میلیون تومان و در قالب اجاره کامل تقریبا ماهی 25 میلیون تومان خرج روی دست مستاجران طبقه متوسط می گذارد.

وب سایت خبری فرارو در یک گزارش میدانی از بازار اجاره بها نوشته است که برای اجاره یک واحد 86 متری نوساز در محله سهروردی باید یک میلیارد تومان پول پیش و ماهانه 30 میلیون تومان اجاره پرداخت. آپارتمان صد متری دوخوابه در توحید با سال ساخت 1400، نیازمند پول پیش یک میلیاردی و اجاره ماهانه 9 میلیون تومانی است. این واحد مسکونی هم فول امکانات است و در طبقه چهارم ساختمان قرار دارد. اجاره آپارتمان 80 متری در محله عباس آباد ماهانه 25 میلیون تومان است. صاحبخانه برای پول پیش رقم 500 میلیون تومان را تعیین کرده است.

واحد دیگری که متراژ آن بزرگ تر و 97 متری است، به همین میزان پول پیش نیاز دارد، اما اجاره ماهانه آن دو میلیون تومان گران تر است. واحد 80 متری دوخواب در هفت حوض، یکی از محلات شرق تهران، به پول پیش 600 میلیونی و اجاره ماهانه 15 میلیونی نیاز دارد و یک واحد 85 متری با سال ساخت 1400 و دو خوابه در خیابان سازمان برنامه به 500 میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه 20 میلیونی نیاز دارد. رشد قیمت خرید و فروش و اجاره بهای مسکن در سال های گذشته باعث شده است بخشی از تقاضای معامله و اجاره مسکن در تهران به سمت حومه تهران سرازیر شود؛ به گونه ای که در مقاطعی رشد قیمت ملک و اجاره بها در حومه تهران نسبت به مناطق مرکزی تهران پیشی گرفت.