نمونه لایحه الزام به تنظیم سند رسمی توسط خواهان

وقتی ملکی را می خرید و فروشنده از انتقال سند رسمی به نام شما طفره می رود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مثل یک چتر نجات برایتان عمل می کند. اما موفقیت در این دعوا فقط به دادخواست اولیه نیست؛ لایحه ای که شما به عنوان خواهان ارائه می دهید، می تواند برگ برنده پرونده تان باشد و دادگاه را به حقانیت شما قانع کند. این راهنما به شما کمک می کند تا با یک لایحه محکم، پرونده تان را جلو ببرید.

توی دنیای شلوغ امروز، خرید و فروش ملک یکی از مهم ترین و شاید پرچالش ترین معاملات زندگی هر کسی باشه. فرض کنید شما با هزار امید و آرزو ملکی رو خریدید، پولش رو هم پرداخت کردید، اما فروشنده زیر قولش می زنه و برای انتقال سند رسمی، خودش رو از دسترس خارج می کنه یا به هر دلیلی حاضر به همکاری نیست. اینجا چی کار باید کرد؟ خب، اولین قدم، «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی» هست. این دعوا مثل یک مسیر حقوقی برای شما باز می کنه تا از دادگاه بخواهید فروشنده رو مجبور کنه به تعهدش عمل کنه و سند رو به نام شما بزنه.

اما یه نکته خیلی مهم وجود داره: این مسیر فقط با یک «دادخواست» شروع نمی شه و تموم نمی شه. توی طول رسیدگی، شما به عنوان «خواهان» (کسی که شکایت کرده) نیاز دارید ابزارهای قدرتمند دیگه ای هم داشته باشید تا حرفتون رو به گوش قاضی برسونید و دلایلتون رو محکم تر کنید. یکی از همین ابزارهای کلیدی، «لایحه» هست. لایحه مثل یک فرصت دوباره است تا داستانتون رو با جزئیات بیشتری تعریف کنید، به ابهامات جواب بدید، دفاعیات طرف مقابل رو رد کنید و قاضی رو به این نتیجه برسونید که حق با شماست. این مقاله دقیقا برای همین نوشته شده؛ تا به شما یک نمونه لایحه کامل بده و راهنمایی گام به گام تا بتونید لایحه ای بنویسید که پرونده تون رو به سمت پیروزی هل بده.

درک پایه و تمایز مفاهیم: دادخواست و لایحه چه فرقی با هم دارند؟

قبل از اینکه وارد جزئیات نگارش لایحه بشیم، خوبه که یه نگاهی به مفاهیم پایه بندازیم و ببینیم اصلا «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی» چی هست و چه تفاوتی بین «دادخواست» و «لایحه» وجود داره.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: تعریف و مبانی

این دعوا، یک دعوای حقوقی و مالیه که توش خریدار (که بهش خواهان یا متعهدله میگیم) از دادگاه می خواد فروشنده (که خوانده یا متعهد نامیده میشه) رو ملزم کنه به تعهدش عمل کنه و سند رسمی ملک رو به نام خریدار منتقل کنه. معمولاً این دعوا وقتی پیش میاد که یک قرارداد عادی مثل قولنامه یا مبایعه نامه بین طرفین بسته شده و فروشنده از اجرای تعهدش برای انتقال سند رسمی امتناع می کنه.

مراحل طرح دعوا معمولاً شامل اینهاست: اول، دادخواست رو به دفاتر خدمات قضایی می دید. بعد، پرونده به دادگاه صالح فرستاده میشه و جلسات رسیدگی شروع میشه. در نهایت هم اگر دلایل شما کافی باشه، حکم به نفع شما صادر میشه.

دادخواست در برابر لایحه: تفاوت های کلیدی برای خواهان

شاید بپرسید خب، وقتی دادخواست دادیم، دیگه لایحه برای چی؟ اینجا دقیقاً همون نقطه ایه که تفاوت دادخواست و لایحه حسابی خودش رو نشون میده:

1. دادخواست: ابزار شروع کننده دعوا

• دادخواست اولین قدم شما برای شروع دعواست. مثل معرفی اولیه شما به دادگاه.
• توی دادخواست، شما باید مشخصات خودتون و طرف مقابل، خواسته تون (مثلاً الزام به تنظیم سند)، دلایل و مدارک اصلی رو به صورت خلاصه بنویسید.
• دادخواست یک فرم مشخص داره و شما اطلاعات رو توی اون فرم پر می کنید.

لایحه: ابزاری تکمیلی و توضیحی

• لایحه، بعد از دادخواست و توی مراحل مختلف رسیدگی به پرونده به دادگاه تقدیم میشه.
• هدف اصلی لایحه اینه که دادخواست اولیه شما رو کامل کنه، جزئیات بیشتری ارائه بده، به سوالات و ابهامات احتمالی قاضی پاسخ بده و مهم تر از همه، دفاعیات طرف مقابل (خوانده) رو رد کنه.
• با لایحه، شما می تونید مستندات جدیدی رو معرفی کنید، استدلال های حقوقی قوی تری بیارید و در واقع، پرونده تون رو پخته تر و کامل تر به دادگاه ارائه بدید.

چرا خواهان باید «لایحه» ارائه بده؟ چون توی دادگاه، حرف حرف دلایله. شاید دادخواست اولیه شما همه چیز رو پوشش نده، یا شاید خوانده (فروشنده) دفاعیاتی مطرح کنه که شما باید بهشون جواب بدید. لایحه این فرصت رو به شما میده تا:

• توضیح بدید: جزئیات بیشتری از معامله و وقایع رو روشن کنید.
• تفصیل بدید: دلایل حقوقی تون رو با استناد به قوانین و رویه قضایی، عمیق تر توضیح بدید.
• پاسخ بدید: به دفاعیات و ادعاهای خوانده به صورت مستدل جواب بدید و اونها رو بی اعتبار نشون بدید.
• تقویت کنید: مدارک و مستنداتتون رو با توضیحات دقیق تر همراه کنید تا ارزش اثباتی بیشتری پیدا کنند.
• اقناع کنید: قاضی رو با استدلال های منطقی و حقوقی، به حقانیت خودتون قانع کنید.

زمان بندی و اهمیت تقدیم لایحه توسط خواهان

خب، حالا که می دونیم لایحه چقدر مهمه، کی باید اون رو به دادگاه بدیم؟

• لایحه پس از دفاع خوانده: این یکی از مهم ترین زمان هاست. وقتی خوانده دفاعیاتش رو به دادگاه ارائه می ده (چه شفاهی در جلسه، چه کتبی در قالب لایحه)، شما باید به تک تک اونها پاسخ بدید و ادعاهای اون رو با دلایل و مدارک خودتون رد کنید.
• لایحه برای ارائه مستندات جدید: اگر مدارک جدیدی پیدا کردید یا نیاز به توضیح بیشتر در مورد مدارک قبلی دارید، لایحه بهترین جا برای این کاره.
• لایحه در مرحله تجدیدنظر یا فرجام خواهی: اگر پرونده به مراحل بالاتر مثل دادگاه تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور بره، باز هم فرصت دارید که با لایحه، استدلال های خودتون رو تقویت کرده و به تصمیمات قبلی اعتراض کنید.

خلاصه اینکه، لایحه رو باید مثل یک شمشیر تیز توی دستتون بدونید که هر وقت لازم شد، باهاش از حق خودتون دفاع می کنید. هر چقدر لایحه تون کامل تر، مستدل تر و دقیق تر باشه، شانس موفقیتتون توی دعوا بیشتر میشه.

ساختار و اجزای یک لایحه کامل خواهان در دعوای الزام به تنظیم سند

حالا که فهمیدیم لایحه چقدر اهمیت داره و کی باید ازش استفاده کنیم، بریم سراغ اینکه یک لایحه خوب و کامل چطور باید باشه. نوشتن یک لایحه مثل ساختن یک بنای محکم می مونه؛ هر بخشش باید سر جای خودش و با دقت بنا بشه.

عناصر شکلی لایحه خواهان: ظاهر هم مهمه!

اول از همه، ظاهر لایحه رو درست کنیم. این بخش ها به دادگاه نشون می ده که شما کارتون رو بلدید و به اصول نگارش حقوقی مسلط هستید:

1. عنوان جامع و مشخص: حتماً یک عنوان کامل برای لایحه تون بنویسید. مثلاً: «لایحه تکمیلی/دفاعی خواهان در پرونده کلاسه [شماره پرونده] به شماره بایگانی [شماره بایگانی]». این عنوان باید دقیقا مشخص کنه که این لایحه مربوط به کدوم پرونده و از طرف کیه.
2. مخاطب لایحه: مشخص کنید که این لایحه رو برای کی نوشتید. مثلاً: «ریاست/قضات محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه [بدوی/تجدیدنظر] [محل دادگاه]».
3. مشخصات کامل خواهان و خوانده/خواندگان: اینجا باید جزئیات کامل خودتون و طرف مقابل رو بنویسید. چیزهایی مثل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی و حتی شماره پرونده در سامانه ثنا. این اطلاعات کمک می کنه دادگاه بدون هیچ ابهامی، لایحه شما رو به پرونده درست وصل کنه.
4. موضوع لایحه: یک خط توضیح بدید که لایحه شما درباره چیه. مثلاً: «توضیح و اثبات حقانیت خواهان و رد دفاعیات بی اساس خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی».
5. مقدمه محترمانه: شروع لایحه باید با احترام باشه. یک جمله کوتاه مثل «احتراماً به استحضار عالی می رساند…» کافیه.

محتوای اصلی لایحه خواهان (بدنه لایحه): ستون فقرات پرونده شما

اینجا قلب لایحه شماست. هرچی این بخش رو با دقت و مستدل تر بنویسید، شانس بیشتری برای پیروزی دارید:

الف) شرح مختصر وقایع و تاریخچه معامله: داستان شما از اول

باید یک مرور کوتاه و مفید از اتفاقاتی که افتاده بنویسید. مثل یک فیلمنامه کوتاه:

• تاریخ انعقاد قرارداد: دقیقاً بگید مبایعه نامه یا قولنامه کی بسته شده.
• صحت معامله: تأکید کنید که معامله از نظر شرعی و قانونی کاملاً درست بوده و هیچ مشکلی نداشته.
• مشخصات ملک و طرفین: ملک دقیقاً چی بوده، کجا بوده، و طرفین معامله کی بودند.
• تعهدات فروشنده: دقیقاً بگید فروشنده چه تعهدی (مثلاً تنظیم سند رسمی) و تا کی داشته.

ب) اثبات ایفای تعهدات خواهان: شما به قولتان عمل کرده اید!

حالا نوبت شماست که نشون بدید تمام و کمال به تعهدات خودتون عمل کردید:

• مستندات پرداخت ثمن: هر مدرکی که نشون میده پول رو پرداخت کردید (مثل چک، فیش واریزی، رسید، اقرارنامه) رو اینجا توضیح بدید و تاریخ ها رو هم دقیق بنویسید.
• حضور در دفترخانه و گواهی عدم حضور: اگر توی تاریخ مقرر توی قرارداد، به دفترخانه رفتید و فروشنده نیومده، حتماً گواهی عدم حضور گرفتید. توضیح بدید که چقدر این گواهی مهمه و چطور ثابت می کنه شما آماده بودید ولی فروشنده نه. این گواهی یک مدرک بسیار قوی برای اثبات تخلف فروشنده است.
• ارسال اظهارنامه قضایی: اگر قبل از دادخواست یا حتی بعد از اون، به فروشنده اظهارنامه فرستادید که برای تنظیم سند حاضر بشه، تاریخ و محتوای اون رو هم ذکر کنید.

ج) مستندات حقوقی و قانونی خواسته: قانون در کنار شماست!

اینجا پای حقوق و قانون وسط میاد. باید به مواد قانونی و آرای قضایی که ادعای شما رو تأیید می کنند، اشاره کنید:

• قانون مدنی: به مواد مهمی مثل ماده ۱۰ (اصل آزادی قراردادها)، ۲۱۹ (لزوم وفا به عقود)، ۲۲۰ (توابع عقد)، ۲۲۱ (شرایط تعهد)، ۲۲۳ (صحت عقود)، ۲۲۴ و ۲۲۵ (شروط ضمن عقد) و ۳۶۲ (آثار بیع) استناد کنید و توضیح بدید هر کدوم چطور از حق شما دفاع می کنند.
• قانون آیین دادرسی مدنی: موادی مثل ۱۹۸ (قاعده کلی اثبات) و ۵۱۵ و ۵۱۹ (خسارات دادرسی) هم می تونن کمکتون کنند.
• آرای وحدت رویه: اگر رای وحدت رویه ای هست که به پرونده شما ربط داره (مثلاً رای شماره ۷۳۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور در مورد استحقاق خواهان به خسارت)، حتماً بهش اشاره کنید. این آرا برای دادگاه ها لازم الاتباع هستند و وزن استدلال شما رو خیلی بالا می برند.

د) رد دفاعیات احتمالی خوانده: یک گام جلوتر باشید!

یکی از هوشمندانه ترین کارهای توی لایحه اینه که حتی قبل از اینکه خوانده دفاعیاتی رو مطرح کنه، شما به اونها پاسخ بدید! این نشون می ده که شما هم به پرونده مسلط هستید و هم برای هر سناریویی آماده اید. مثل یک شطرنج باز حرفه ای، حرکت بعدی حریف رو پیش بینی کنید:

• پاسخ به ادعای فسخ قرارداد توسط خوانده: اگر فروشنده ادعا می کنه قرارداد رو فسخ کرده، بگید که توی قرارداد خیارات سلب شده (یعنی حق فسخ رو از خودشون گرفتن)، یا شرایط قانونی فسخ وجود نداشته، یا اصلاً تشریفات قانونی فسخ رو رعایت نکرده.
• پاسخ به ادعای عدم پرداخت کامل ثمن توسط خواهان: اگه میگه شما پول رو کامل ندادید، دوباره مدارک پرداخت رو ارائه بدید و حتی بگید که بقیه پول هم توی دفترخانه حاضر و آماده بوده.
• پاسخ به ادعای توقیف یا رهن بودن ملک: اگه فروشنده می گه ملکش توقیف یا رهنه، تأکید کنید که معامله شما قبل از توقیف یا رهن اتفاق افتاده و شما مالک قبلی هستید. می تونید به آرای وحدت رویه یا مواد قانونی که در مورد توقیف مال غیر (مال شخص ثالث) هست، استناد کنید.
• پاسخ به ادعای عدم مالکیت رسمی خوانده (فروش مال غیر): اگر فروشنده خودش سند رسمی نداشته، توضیح بدید که چطور ملک به دستش رسیده (ایادی قبلی) و چطور سند عادی شما و تصرف ملک، حقانیت شما رو ثابت می کنه.
• پاسخ به ایرادات شکلی خوانده: اگه فروشنده به صلاحیت دادگاه، عدم توجه دعوا یا ذی نفع نبودن شما ایراد می گیره، با استناد به ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی و استدلال منطقی، اونها رو رد کنید.

ه) درخواست های تکمیلی خواهان: هر آنچه که می خواهید!

علاوه بر الزام به تنظیم سند، می تونید درخواست های دیگه ای هم داشته باشید:

• مطالبه وجه التزام قراردادی: اگه توی قرارداد برای تأخیر در تنظیم سند، مبلغی به عنوان جریمه (وجه التزام) تعیین شده، اون رو با ذکر مبنای محاسبه (مثلاً روزی فلان قدر تومان) مطالبه کنید.
• الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: اگه ملک آپارتمانی و نوسازه و این مدارک رو نداره، می تونید از دادگاه بخواهید فروشنده رو ملزم کنه که اونها رو هم بگیره.
• مطالبه کلیه خسارات دادرسی: همه هزینه هایی که تا الان برای این دعوا کردید، مثل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (اگه وکیل گرفتید)، هزینه کارشناسی و … رو بخواید.
• درخواست صدور دستور موقت: اگه نگرانید که فروشنده ملک رو دوباره به کس دیگه ای بفروشه، می تونید از دادگاه بخواهید دستور موقت صادر کنه تا جلوی هر نقل و انتقال دیگه ای گرفته بشه.

و) نتیجه گیری و درخواست صدور حکم: حرف آخر!

در پایان لایحه، یک بار دیگه به صورت خلاصه خواسته اصلی تون رو تکرار کنید و از دادگاه بخواهید که حکم به نفع شما صادر کنه. مثلاً: «با توجه به دلایل و مستندات فوق، از محضر محترم دادگاه استدعای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک و همچنین پرداخت کلیه خسارات دادرسی مورد تقاضا می باشد.»

ضمایم و مستندات لایحه: هر آنچه که دارید، ارائه دهید!

لیست دقیق همه مدارکی که به لایحه پیوست کردید رو بنویسید. این مدارک میتونه شامل:

• مبایعه نامه (قولنامه)
• اظهارنامه (کپی برابر اصل)
• گواهی عدم حضور در دفترخانه
• استعلامات ثبتی
• رسیدهای پرداخت (چک، فیش واریزی)
• وکالت نامه وکیل (اگه وکیل دارید)
• آرای قضایی مرتبط (اگه پرونده مشابهی داشتید یا رایی به نفع شما صادر شده)
• کپی کارت ملی و شناسنامه طرفین
• هر مدرک دیگری که به نظرتون توی پرونده مؤثره.

یادتون باشه، این بخش خیلی مهمه. هر ادعایی که توی لایحه می کنید، باید با یک مدرک پشتیبانی بشه. اگه مدرکی ندارید، ادعایی هم نکنید!

نکات مهم و استراتژی های پیروزی در نگارش لایحه خواهان

نوشتن لایحه فقط چیدن کلمات کنار هم نیست؛ یک هنر و یک استراتژی برای بردنه. اینجا چند تا نکته و استراتژی رو با هم مرور می کنیم که لایحه تون رو بی نقص و قدرتمند می کنه:

قدرت استدلال حقوقی: چگونه از قانون به نفع خودتان استفاده کنید؟

قانون مثل یک ابزار قدرتمند می مونه. مهم اینه که بلد باشید چطور ازش استفاده کنید. صرفاً ذکر مواد قانونی کافی نیست؛ باید توضیح بدید که چطور این مواد با پرونده شما گره می خورند و حق رو به شما می دهند. مثلاً نگید «به استناد ماده 219 قانون مدنی»؛ بگید «با توجه به ماده 219 قانون مدنی که بر لزوم وفای به عقود تاکید دارد، فروشنده مکلف به اجرای تعهد خود در خصوص تنظیم سند رسمی می باشد.» اینطوری قاضی رو درگیر استدلال خودتون می کنید.

وضوح و اختصار: حرف های اضافه ممنوع!

قاضی وقت کمی داره. متن شما باید مثل آب زلال، واضح و بدون ابهام باشه. از زیاده گویی و حاشیه پردازی دوری کنید. هر جمله باید یک هدف مشخص داشته باشه. پاراگراف های طولانی و جملات پیچیده باعث خستگی و سردرگمی میشن. سعی کنید مختصر و مفید بنویسید، اما هیچ نکته مهمی رو هم از قلم نندازید.

مستندسازی دقیق: هر ادعا، یک مدرک!

این اصل طلایی توی دادگاهه: «مدعی باید دلیل بیاورد.» هر حرفی که توی لایحه تون می زنید، باید پشتش یک سند و مدرک محکم باشه. اگه می گید پول رو پرداخت کردید، فیش واریزی رو پیوست کنید. اگه می گید اظهارنامه فرستادید، کپی برابر اصلش رو بذارید. بدون مدرک، حرف های شما فقط ادعا باقی می مونند.

پیش بینی و پاسخگویی: یک قدم جلوتر از خوانده!

همونطور که قبل تر گفتیم، بهترین کار اینه که دفاعیات احتمالی خوانده رو حدس بزنید و از قبل به اونها پاسخ بدید. این کار نشون می ده که شما هم به پرونده کاملاً مسلط هستید و هم برای هر چالشی آماده اید. این پیش بینی باعث میشه خوانده نتونه با ادعاهای غیرمنتظره، مسیر پرونده رو تغییر بده.

لحن و ادبیات: احترام، حرف اول!

همیشه توی لایحه تون به دادگاه و حتی به طرف مقابل احترام بذارید. از کلمات محترمانه و لحنی مودبانه استفاده کنید. عصبانیت یا توهین کردن نه تنها کمکی به شما نمی کنه، بلکه ممکنه نتیجه عکس هم بده. یادتون باشه، هدف شما اقناع قاضیه، نه ایجاد تنش.

نقش کارشناسی رسمی دادگستری: وقتی تخصص لازم است

گاهی اوقات برای اثبات برخی مسائل فنی مثل ارزش واقعی ملک، مطابقت ملک با مشخصات قرارداد، یا حتی میزان خسارت وارده، نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری پیدا می کنید. توی لایحه تون می تونید درخواست ارجاع امر به کارشناسی رو مطرح کنید. نظر کارشناس می تونه وزن زیادی به ادعاهای شما بده.

یادتان باشد، در مسیر پر پیچ و خم دعاوی حقوقی، لایحه ای که با دقت و هوشمندی نوشته شده باشد، می تواند تفاوت بین پیروزی و شکست را رقم بزند. هر کلمه و هر استدلال شما، آجری است بر دیوار محکم پرونده تان.

اهمیت مشاوره و وکالت متخصص: راهنمای شما در این مسیر

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یک دعوای ساده نیست. قوانین پیچیده، رویه های مختلف و دفاعیات متنوعی در این پرونده ها مطرح میشه. اگه خودتون تخصص کافی ندارید، حتماً از یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی کمک بگیرید. یک وکیل حرفه ای می تونه لایحه ای بنویسه که تمامی نکات حقوقی رو پوشش بده، بهترین استدلال ها رو بیاره و شانس پیروزی شما رو به حداکثر برسونه.

مراحل پس از صدور حکم به نفع خواهان: تازه اول کاره!

اگه دادگاه به نفع شما حکم داد، کار هنوز تموم نشده. حالا باید حکم رو اجرا کنید. یعنی از طریق واحد اجرای احکام، فروشنده رو ملزم کنید که سند رو منتقل کنه. اگر فروشنده باز هم مقاومت کرد، دادگاه نماینده ای رو معرفی می کنه تا سند رو به جای فروشنده امضا کنه و ملک رسماً به نام شما منتقل بشه. این مراحل هم خودشون پیگیری و دقت خاص خودشون رو دارند.

نمونه لایحه جامع الزام به تنظیم سند رسمی توسط خواهان (با قابلیت تکمیل)

در ادامه، یک نمونه کلی از لایحه الزام به تنظیم سند رسمی توسط خواهان رو می بینید. شما می تونید اطلاعات مربوط به پرونده خودتون رو توی جاهای خالی وارد کنید و با توجه به نکات بالا، لایحه تون رو کامل تر و قوی تر کنید.

به نام خدا

لایحه تکمیلی/دفاعی خواهان در پرونده کلاسه [شماره پرونده دادگاه] به شماره بایگانی [شماره بایگانی پرونده]

مخاطب: ریاست محترم/قضات محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه [بدوی/تجدیدنظر] [محل دادگاه، مثلاً: عمومی حقوقی تهران]

مشخصات خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• کد ملی: [کد ملی خواهان]
• شماره پرونده در سامانه ثنا: [شماره ثنا خواهان]

مشخصات خوانده/خواندگان:

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده/خواندگان]
• نام پدر: [نام پدر خوانده/خواندگان]
• کد ملی: [کد ملی خوانده/خواندگان]

موضوع لایحه: توضیح و اثبات حقانیت خواهان و رد دفاعیات بی اساس خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

پیرو دادخواست تقدیمی به شماره [شماره دادخواست] مورخ [تاریخ دادخواست] و عطف به دفاعیات/اظهارات خوانده محترم/وکیل محترم ایشان در جلسه رسیدگی مورخ [تاریخ جلسه] (یا در لایحه تقدیمی به شماره [شماره لایحه خوانده])، مراتب ذیل جهت تنویر افکار عالی و اثبات حقانیت اینجانب/موکل به حضور تقدیم می گردد:

شرح وقایع و تاریخچه معامله

اینجانب [نام خواهان] به موجب مبایعه نامه عادی به شماره [شماره مبایعه نامه اگر دارد] مورخ [تاریخ دقیق مبایعه نامه]، تعداد [تعداد دانگ یا شش دانگ] یک باب [نوع ملک، مثلاً: آپارتمان/مغازه/زمین] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، خریداری نمودم. این معامله که با رعایت کلیه شرایط و ارکان صحت عقود صورت گرفته و فاقد هرگونه ایراد شرعی و قانونی می باشد، به شرح مبایعه نامه پیوست، منعقد گردیده است.

مطابق بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه، خوانده محترم متعهد و ملتزم گردیده که حداکثر تا تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند]، با فراهم آوردن کلیه مدارک لازم، در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه مقرر] حاضر و نسبت به تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال به نام اینجانب اقدام نماید. ملک پس از انجام معامله به تصرف اینجانب درآمد.

ایفای تعهدات از سوی خواهان

اینجانب نیز به تمامی تعهدات قراردادی خود، از جمله پرداخت ثمن معامله، به صورت کامل و دقیق عمل کرده ام:

1. پرداخت ثمن: کل مبلغ ثمن معامله، به میزان [مبلغ کل ثمن] تومان، مطابق با بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه، به شرح ذیل به خوانده محترم پرداخت گردیده است:
   • مبلغ [مبلغ] تومان به صورت نقدی در تاریخ [تاریخ] (پیوست: رسید/اقرارنامه)
   • مبلغ [مبلغ] تومان طی چک شماره [شماره چک] عهده بانک [نام بانک] در تاریخ [تاریخ] (پیوست: تصویر چک/گواهی بانک)
   • مابقی مبلغ [مبلغ] تومان نیز مطابق توافق، در تاریخ مقرر برای تنظیم سند رسمی، در دفترخانه حاضر و آماده پرداخت بوده است.
2. حضور در دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور: در تاریخ مقرر برای تنظیم سند رسمی (یعنی [تاریخ مقرر])، اینجانب راس ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] حاضر و آماده ایفای تعهدات خود و دریافت سند رسمی بوده ام. متاسفانه خوانده محترم، بدون هیچ دلیل موجهی از حضور در دفترخانه و انجام تعهدات خود امتناع ورزیده است. مراتب عدم حضور ایشان طی گواهی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از دفترخانه مذکور به پیوست تقدیم می گردد.
3. ارسال اظهارنامه: همچنین، به منظور تذکر و اتمام حجت، طی اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه]، مراتب عدم حضور و لزوم اجرای تعهد به خوانده محترم ابلاغ گردیده که متاسفانه بی نتیجه مانده است (تصویر اظهارنامه و ابلاغیه پیوست).

مستندات حقوقی و قانونی خواسته

همانگونه که مستحضرید، اصل «لزوم وفای به عقد» از بنیادی ترین قواعد حقوقی است و تمامی قراردادهایی که به صورت صحیح منعقد شده اند، برای طرفین لازم الاجرا می باشند. در این راستا، به مواد قانونی ذیل استناد می گردد:

1. ماده ۱۰ قانون مدنی: این ماده بر اصل آزادی قراردادها و لازم الاجرا بودن قراردادهای خصوصی تاکید دارد. قرارداد حاضر نیز کاملاً معتبر و لازم الاجراست.
2. مواد ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی: این مواد نیز بر لزوم وفای به عقود و توابع عرفی و قانونی آن تصریح دارند. تنظیم سند رسمی انتقال ملک از لوازم و آثار ضروری عقد بیع است.
3. مواد ۲۲۳، ۲۲۴ و ۲۲۵ قانون مدنی: در این مواد، صحت و اعتبار عقود و شروط ضمنی آنها مورد تأیید قرار گرفته است.
4. ماده ۳۶۲ قانون مدنی: این ماده به صراحت بیان می دارد که به محض وقوع بیع، مشتری مالک مبیع می شود و فروشنده مکلف است مقدمات تسلیم مبیع را فراهم آورد که تنظیم سند رسمی نیز جزء لاینفک این مقدمات است.
5. ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی: با توجه به مدارک و ادله ارائه شده، حقانیت اینجانب محرز و مسلم بوده و خوانده دلیلی بر سلب حق اینجانب ارائه ننموده است.
6. آرای وحدت رویه: آرای هیئت عمومی دیوان عالی کشور، به ویژه رای شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۹/۰۵ نیز بر استحقاق خواهان به مطالبه خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد تاکید دارد.

رد دفاعیات احتمالی خوانده (رویکرد تهاجمی و پیشگیرانه)

با توجه به اظهارات/لایحه خوانده محترم، لازم است به نکات ذیل اشاره و دلایل ایشان را رد نمود:

1. در خصوص ادعای فسخ قرارداد توسط خوانده: خوانده محترم در دفاعیات خود مدعی فسخ قرارداد گردیده است. این در حالی است که مطابق بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه، کلیه خیارات فسخ، از جمله خیار غبن (فاحش و افحش) با اقرار طرفین سلب و ساقط گردیده است. علاوه بر این، شرایط قانونی جهت اعمال حق فسخ (مانند وجود عیب یا تدلیس) به هیچ عنوان وجود نداشته و ادعای خوانده صرفاً به دلیل افزایش قیمت ملک و بهانه جویی می باشد. همچنین هیچ تشریفات قانونی جهت اعلام فسخ (مانند ارسال اظهارنامه یا مراجعه به دادگاه) از سوی ایشان صورت نگرفته است.
2. در خصوص ادعای عدم پرداخت کامل ثمن توسط خواهان: خوانده ادعا نموده که اینجانب به تعهدات مالی خود به طور کامل عمل نکرده ام. این ادعا کذب محض بوده و همانطور که در بند ایفای تعهدات از سوی خواهان به تفصیل بیان شد و مستندات آن نیز پیوست می گردد، اینجانب تمامی اقساط ثمن را در موعد مقرر پرداخت نموده و مابقی نیز در زمان حضور در دفترخانه آماده پرداخت بوده است.
3. در خصوص ادعای توقیف یا رهن بودن ملک: خوانده مطرح نموده که ملک در رهن یا توقیف بوده و امکان انتقال سند وجود نداشته است. اینجانب به صراحت اعلام می دارم که معامله صورت گرفته بین اینجانب و خوانده در تاریخ [تاریخ مبایعه نامه] بوده و هرگونه رهن یا توقیف ملک پس از این تاریخ، خللی به حقوق اینجانب وارد نمی کند. طبق قواعد فقهی و حقوقی، توقیف مال غیر جایز نبوده و حقوق اینجانب به عنوان خریدار، مقدم بر هرگونه توقیف یا رهن موخر است.
4. در خصوص ادعای عدم مالکیت رسمی خوانده (فروش مال غیر): (اگر فروشنده خودش مالک رسمی نبوده) خوانده مدعی شده که خودش مالک رسمی نبوده و لذا نمی تواند سند را منتقل کند. اما اینجانب به استناد [سند عادی/مستندات قبلی] و تصرف چندین ساله ملک، حق مالکیت عرفی و قانونی خود را اثبات می نمایم. ایشان ملک را به موجب [نوع قرارداد قبلی، مثلاً: مبایعه نامه عادی] از [نام مالک قبلی] خریداری کرده و اکنون مکلف به انتقال رسمی آن به اینجانب می باشند.
5. در خصوص ایرادات شکلی خوانده (مانند صلاحیت، عدم توجه دعوا و…): خوانده محترم/وکیل محترم ایشان به [نوع ایراد شکلی، مثلاً: عدم صلاحیت دادگاه/عدم توجه دعوا] ایراد گرفته اند. با عنایت به [دلیل رد ایراد، مثلاً: اینکه محل وقوع ملک در حوزه قضایی این دادگاه است، ایراد به صلاحیت مردود است]، ایراد مطروحه مطابق ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی قابل پذیرش نبوده و مردود می باشد.

درخواست های تکمیلی خواهان

با توجه به مراتب معروضه و مستندات ارائه شده، از محضر محترم دادگاه استدعای صدور حکم بر موارد ذیل را دارم:

1. الزام خوانده/خواندگان به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] به نام اینجانب/موکل.
2. الزام خوانده به پرداخت وجه التزام قراردادی (در صورت پیش بینی در قرارداد) به میزان روزانه [مبلغ وجه التزام] تومان از تاریخ [تاریخ عدم حضور در دفترخانه] لغایت تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال.
3. (در صورت لزوم برای آپارتمان های نوساز) الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و ارائه آنها جهت انتقال سند.
4. الزام خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی وارده از جمله هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (بر اساس تعرفه)، هزینه های کارشناسی و سایر هزینه های قانونی.
5. (در صورت ضرورت) صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مورد نزاع تا تعیین تکلیف نهایی پرونده.

نتیجه گیری و درخواست صدور حکم

در نهایت، با عنایت به دلایل، مستندات و استدلال های حقوقی ارائه شده و با توجه به اینکه تمامی تعهدات قراردادی از سوی اینجانب ایفا گردیده و خوانده محترم بدون دلیل موجه از انجام تعهد قانونی خود استنکاف نموده است، از محضر عالی درخواست صدور حکم به شرح خواسته و احقاق حقوق اینجانب را دارم.

با تشکر و تجدید احترام

[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان]

[امضاء]

[تاریخ]

ضمایم و مستندات پیوست:

• تصویر مصدق مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ]
• تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه شماره [شماره] مورخ [تاریخ]
• تصویر مصدق اظهارنامه قضایی به شماره [شماره] مورخ [تاریخ]
• تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله (چک ها، فیش های واریزی)
• تصویر مصدق وکالت نامه (در صورت وجود وکیل)
• تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
• (هرگونه مدرک دیگر مرتبط و مؤثر)

نتیجه گیری

در این مقاله سعی کردیم به طور کامل و از صفر تا صد به موضوع نمونه لایحه الزام به تنظیم سند رسمی توسط خواهان بپردازیم. دیدید که توی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فقط دادخواست اولیه نیست که حرف آخر رو می زنه؛ «لایحه» شما به عنوان خواهان، نقش خیلی پررنگی تو سرنوشت پرونده تون داره. یک لایحه کامل و قوی، مثل یک راهنما، قاضی رو به سمت حقانیت شما هدایت می کنه و اجازه نمیده حرف های بی اساس طرف مقابل، کار رو خراب کنه.

پس دقت کنید که لایحه تون جامع باشه، استدلال های حقوقی محکمی داشته باشه و از همه مهم تر، مدارک و مستندات کافی رو همراه خودش داشته باشه. پیش بینی دفاعیات خوانده و پاسخ دادن به اونها هم برگ برنده ایه که باید ازش استفاده کنید.

فراموش نکنید که دعواهای ملکی همیشه جزو پیچیده ترین پرونده ها هستند. اگه فکر می کنید نیاز به کمک بیشتری دارید، حتماً از دانش و تجربه یک وکیل متخصص تو این زمینه استفاده کنید. یک وکیل کاربلد می تونه با نگارش یک لایحه بی نقص و قدرتمند، شانس پیروزی شما رو چندین برابر کنه و شما رو به هدفتون یعنی داشتن سند رسمی ملک برسونه.