نحوه مزایده در اجرای احکام: راهنمای کامل و خودمونی

مزایده در اجرای احکام، فرآیندی قانونیه که وقتی کسی نتونه بدهی یا محکومیت مالیش رو پرداخت کنه، اموالش از طریق دادگستری فروخته میشه. این کار به این دلیل انجام میشه که هم حق طلبکار ادا بشه و هم کل ماجرا با شفافیت پیش بره. اگه تو این پروسه باشید، چه بدهکار، چه طلبکار یا حتی خریدار، دونستن ریزه کاری هاش خیلی به دردتون می خوره تا سرتون کلاه نره.

حتماً برای شما یا اطرافیانتون پیش اومده که با مسائل حقوقی مثل مهریه، چک برگشتی یا حتی تقسیم ارث و میراث سر و کار پیدا کنید. وقتی پای دادگاه و حکم قضایی وسط میاد و قراره مالی فروخته بشه، مزایده یکی از اصلی ترین راه هاییه که قانون پیش بینی کرده. شاید اسمش کمی ترسناک به نظر برسه، ولی واقعیت اینه که مزایده یه فرآیند کاملاً منظم و قانونیه که هدفش حل و فصل مشکلات مالیه.

تو این مقاله می خوایم با هم قدم به قدم سراغ نحوه مزایده در اجرای احکام بریم و ببینیم از صفر تا صدش چه خبره. با یه لحن خودمونی و ساده، همه اون چیزایی رو که لازمه بدونید، از مبانی قانونی گرفته تا مراحل عملی، چالش ها و راهکارهای موجود رو بررسی می کنیم. پس اگه دنبال یه راهنمای جامع و کاربردی هستید که به زبون خودمونی همه چیزو براتون روشن کنه، جای درستی اومدید. بیاید با هم این مسیر رو طی کنیم تا هیچ گوشه و کناری از این فرآیند براتون مبهم نمونه.

مزایده تو اجرای احکام: اصلاً یعنی چی و چه قانونی پشتشه؟

بیایید اولش یه نگاه بندازیم به اینکه مزایده اصلاً چیه و چه فرقی با بقیه روش های فروش داره. وقتی تو دادگاه حکمی صادر میشه و کسی باید پولی رو به دیگری بده، ولی این کار رو نمی کنه، اینجا پای اجرای احکام به میون میاد. یکی از اصلی ترین راه هایی که اجرای احکام برای وصول این پول داره، مزایده امواله.

مزایده چیست و با فروش معمولی چه فرقی داره؟

مزایده در ساده ترین تعریف، یعنی یه مال (چه خونه و زمین، چه ماشین و طلا) رو به بالاترین قیمتی که مشتری ها پیشنهاد میدن، بفروشیم. اما این تعریف ساده، تو دنیای قانون یه عالمه پیچیدگی و قاعده داره. قانون گذار ما تو ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی گفته: «فروش اموال از طریق مزایده به عمل می آید.» یعنی وقتی دادگاه تصمیم میگیره مال کسی رو بفروشه تا بدهیش رو پرداخت کنه، باید حتماً از طریق مزایده باشه.

حالا چرا مزایده اینقدر مهمه؟ چون اینجوری همه شانس برابری برای خرید دارن و هیچ تبانی و زد و بندی نمیتونه تو خلوت انجام بشه. همه چی شفاف و جلوی چشم همه اتفاق میفته. این فرق اصلی مزایده با یه فروش عادیه که شما با یه نفر سر قیمت توافق می کنید. تو مزایده، این آزادی اراده جای خودشو به قوانین میده که جلوی سوءاستفاده رو بگیرن. خودم تو چند تا پرونده دیدم که اگه همین نکته ریز رعایت نشده، معامله بعد از کلی دردسر باطل شده و همه برگشتن سر خونه اول!

کدوم قانون ها به مزایده حکم می کنن؟

اساس و ستون فقرات مزایده تو اجرای احکام، قانون اجرای احکام مدنیه. از ماده ۱۱۴ تا ۱۴۷ این قانون، ریز به ریز مراحل و قواعد مزایده رو توضیح داده. این ماده ها مثل نقشه ی راه هستن و اگه یه بندش هم رعایت نشه، ممکنه کل فرآیند به مشکل بخوره. مثلاً ماده ۱۱۸ میگه آگهی فروش حتماً باید تو روزنامه منتشر بشه، نه فقط تو فضای مجازی. یا ماده ۱۱۹ میگه بین انتشار آگهی و روز فروش باید یه فاصله مشخص (بین ۱۰ روز تا یک ماه) باشه.

البته فقط قانون اجرای احکام مدنی نیست که حرف آخر رو میزنه. قانون تجارت، قانون محاسبات عمومی و حتی آیین نامه های مختلف هم میتونن تو موارد خاصی (مثلاً مزایده اموال دولتی یا شرکت های ورشکسته) نقش داشته باشن. اما پایه و اساس همون قانون اجرای احکام مدنیه که راه رو نشون میده.

چه چیزایی رو میشه مزایده کرد؟

تقریباً هر مالی رو میشه مزایده کرد، چه منقول (مثل ماشین، طلا، لوازم خونه) و چه غیرمنقول (مثل خونه، زمین، مغازه). تو قانون اجرای احکام، یه چیزی داریم به اسم مستثنیات دین. اینا اموالی هستن که اگه طرف بدهکار باشه و هیچ چیزی هم نداشته باشه، دادگاه نمیتونه اونا رو توقیف و مزایده کنه. مثلاً مسکن مورد نیاز محکوم علیه و افراد تحت تکفلش، وسایل و اثاثیه ضروری زندگیشون، ابزار و وسایل کارش (تا جایی که برای امرار معاشش لازم باشه) و حتی یه مقداری از پولی که تو حسابش داره، جزو مستثنیات دین محسوب میشن و قابل توقیف نیستن.

پس، اگه فکر می کنید به خاطر یه بدهی کوچک، قراره کل زندگیتون رو از دست بدید، نگران نباشید! قانون حداقل هایی رو برای زندگی آدم ها در نظر گرفته. اما بقیه اموال، اگه توقیف بشن، میرن تو لیست مزایده.

مزایده کجاها به کارمون میاد؟ (کاربردهای مختلف)

مزایده فقط یه کلمه قانونی نیست؛ تو زندگی واقعی و پرونده های حقوقی، جاهای مختلفی به کارمون میاد. بیاید چند تا از مهم ترین کاربردهاشو با هم ببینیم:

وقتی قراره طلب یا مهریه رو بگیریم

شایع ترین مورد، همینه. فرض کنید یه خانم مهریه اش رو از شوهرش طلب داره، یا یه نفر چک برگشتی داره و نمیتونه پولشو وصول کنه، یا حتی دیه بهش تعلق گرفته و کسی پرداختش نکرده. تو این شرایط، اگه بدهکار پول رو نده، طلبکار میتونه از دادگاه بخواد که اموال بدهکار رو توقیف کنن و از طریق مزایده بفروشن تا پولش رو بگیره. ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی میگه زن به محض عقد مالک مهریه اش میشه و میتونه هر تصرفی که بخواد توش بکنه. وقتی پای وصول مهریه به اجرای احکام میرسه و شوهر پرداخت نمیکنه، مزایده آخرین حلقه برای گرفتن حق خانمه.

یادمه یه پرونده ای بود که یه ملک ششصد میلیاردی رو میخواستن برای مهریه بفروشن. بار اول به خاطر یه سری حاشیه و اختلاف خانوادگی، کسی تو مزایده شرکت نکرد. ولی دفعه دوم، با قاطعیت قاضی، رقابت جدی شد و ملک با یه قیمت خوب فروخته شد. هم مهریه پرداخت شد، هم یه پولی هم برای آقا موند.

قصه ورشکستگی شرکت ها

وقتی یه شرکت ورشکسته میشه، یعنی دیگه نمیتونه بدهی هاشو پرداخت کنه، دادگاه یه نفر رو به عنوان مدیر تصفیه میذاره. کار مدیر تصفیه اینه که همه دارایی های شرکت رو جمع و جور کنه، قیمت گذاری کنه و بفروشه تا پول طلبکارها رو بده. ماده ۴۴۵ قانون تجارت میگه مدیر تصفیه باید اموال منقول رو از طریق مزایده و اموال غیرمنقول رو هم معمولاً از طریق مزایده بفروشه.

اینجا مزایده خیلی مهمه، چون باید همه چی شفاف باشه که خدای نکرده مدیران قبلی شرکت یا آدم های دیگه نتونن زد و بند کنن و مال شرکت رو مفت بخرن. تو یه پرونده، وکیل مدیر تصفیه بودم. میخواستن خطوط تولید مستعمل رو بدون مزایده بفروشن. اما قاضی ناظر اجازه نداد. مجبور شدیم سه نوبت مزایده برگزار کنیم تا همون خریدار اولیه، ولی با ۳۰ درصد قیمت بیشتر، ماشین آلات رو خرید. دیدید؟ شفافیت چقدر میتونه به نفع باشه؟

اموالی که از جرم به دست اومده

بعضی وقت ها، یه نفر مرتکب جرمی میشه و علاوه بر زندان یا جریمه، باید مالی رو که از راه خلاف به دست آورده، پس بده یا اموالش ضبط بشه. تو اینجور موارد هم، اجرای احکام وارد عمل میشه و اموال رو توقیف میکنه. ماده ۲۱۷ قانون مجازات اسلامی میگه هر مالی که از راه جرم به دست بیاد، به حکم دادگاه ضبط یا مصادره میشه. خب، این اموال ضبط شده رو باید چطور فروخت؟ بازم از طریق مزایده و طبق همون مواد ۱۱۴ تا ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی. این روش، خیال خریدار رو راحت میکنه که مال رو قانونی خریده و بعداً دردسر نداره.

فروش مال های دولتی که دیگه به درد نمی خورن

اداره ها و سازمان های دولتی هم مثل ما آدم ها، یه وقتایی وسایل و تجهیزاتشون قدیمی میشه یا دیگه به دردشون نمیخوره. برای اینکه جلوی سوءاستفاده گرفته بشه، نمیتونن همینجوری این اموال رو بفروشن. باید طبق ماده ۳ آیین نامه اموال دولتی، اون ها رو از طریق مزایده به فروش برسونن. اگه این قانون رعایت نشه، دیوان محاسبات یا سازمان بازرسی میتونن قرارداد رو باطل کنن و حتی مسئولان رو جریمه کنن.

یه بار تو یه اداره، خودروهای از رده خارج رو بدون مزایده به کارمندای خودشون فروختن. بعداً مشخص شد خیلی زیر قیمت فروخته شده. نتیجه اش چی شد؟ مدیرکل هم جریمه شد، هم یه مدت از کارش کنار گذاشته شد. اگه همون اول مزایده برگزار میشد، هم شفافیت بود، هم منافع دولت حفظ میشد.

تکلیف ملک موروثی و مشاع

گاهی اوقات تو یه خانواده، اعضای فامیل سر تقسیم ارث به مشکل میخورن، مخصوصاً وقتی یه ملک مشترک (مشاع) هست که نمیشه راحت تقسیمش کرد. اگه ورثه به توافق نرسن، دادگاه میتونه دستور مزایده ملک موروثی رو بده تا پولش بین ورثه تقسیم بشه. تو این مورد هم، مزایده دقیقا طبق همون قواعدی که گفتیم برگزار میشه. اینجوری هیچ کس احساس بی عدالتی نمیکنه و هر کس به حق خودش میرسه.

قبل از مزایده: چیکارا باید بکنیم؟ (مراحل آماده سازی)

خب، تا اینجا دیدیم مزایده چیه و کجاها به دردمون میخوره. حالا بیایید ببینیم قبل از اینکه چکش مزایده به صدا دربیاد، چه کارهایی باید انجام بشه. این بخش ها خیلی مهمن چون اگه یه جاش هم اشتباه بشه، کل زحمت ها به باد میره و ممکنه مزایده باطل بشه.

اول مال رو توقیف و قیمت گذاری می کنیم

اولین قدم اینه که مالی که قراره مزایده بشه، توقیف بشه و یه لیست ازش تهیه کنن. بعدش یه کارشناس رسمی دادگستری میاد و قیمت مال رو تعیین میکنه. این کارشناس باید خیلی دقیق باشه، چون قیمت پایه مزایده بر اساس نظر اونه. ماده ۷۳ تا ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی هم به همین موضوع اشاره داره.

حالا اگه شما به عنوان بدهکار یا طلبکار به قیمت گذاری کارشناس اعتراض داشتید چی؟ نگران نباشید، میتونید اعتراض کنید و از دادگاه بخواید که یه کارشناس دیگه یا یه هیئت کارشناسی، دوباره قیمت گذاری کنن. این کار خیلی مهمه، چون اگه قیمت درست نباشه، یا مال مفت فروشی میشه یا هیچ کس رغبتی به خرید پیدا نمیکنه.

آگهی مزایده: خبررسانی برای همه

بعد از اینکه مال قیمت گذاری شد، باید به همه خبر بدیم که قراره مزایده ای برگزار بشه. این خبررسانی رو بهش میگن آگهی مزایده و خیلی مهمه که درست و حسابی انجام بشه.

تو آگهی چی باید بنویسیم؟ (ماده ۱۳۸)

قانون تو ماده ۱۳۸ بهمون گفته که تو آگهی مزایده حتماً باید این چیزا رو بنویسیم:

• مشخصات کامل مال (مثلاً پلاک ثبتی خونه، مدل ماشین، متراژ زمین)
• قیمت پایه ای که مزایده از اون شروع میشه (همون قیمتی که کارشناس تعیین کرده)
• زمان دقیق (روز و ساعت) و محل برگزاری مزایده
• میزان پولی که باید به عنوان سپرده برای شرکت تو مزایده بدید (مثلاً ۱۰ درصد قیمت پیشنهادی)
• مهلت پرداخت بقیه پول و اینکه اگه تو این مهلت پرداخت نشه، سپرده تون چی میشه
• اسم کسایی که طبق قانون نمیتونن تو مزایده شرکت کنن (مثلاً مامور اجرا و بستگانش تا درجه سوم، طبق ماده ۱۲۷)
• ذکر این نکته که هزینه های نقل و انتقال، مالیات و عوارض به عهده خریدار هستش.
• حق اعتراض محکوم علیه یا هر کس دیگه ای که فکر می کنه حقش ضایع شده، همراه با مهلت اعتراض.

اگه خدای نکرده یکی از اینا تو آگهی نباشه، ممکنه مزایده باطل بشه. یه بار دیدم که تو یه آگهی، بند مربوط به افراد ممنوع از خرید رو جا انداخته بودن. نتیجه اش ابطال مزایده و ۴ ماه وقت تلف شده بود! پس خیلی حواستون باشه.

آگهی رو کجا منتشر کنیم؟

برای اینکه همه خبردار بشن، آگهی مزایده باید تو جاهای مشخصی منتشر بشه:

• روزنامه: طبق ماده ۱۱۸، حداقل یه بار تو یکی از روزنامه های محلی. اگه روزنامه محلی نبود یا تیراژش کم بود، میتونن تو روزنامه های کثیرالانتشار (مثل همشهری، اطلاعات) هم منتشر کنن.
• چسبوندن تو محل: تو مناطقی که روزنامه نیست یا ارزش مال کمه، آگهی رو تو معابر عمومی محل وقوع مال (مثلاً میدون اصلی شهر، بازار) میچسبونن و تاریخ چسبوندن رو هم ثبت میکنن (ماده ۱۲۰).
• مزایده الکترونیکی (سامانه ستاد ایران): تازگی ها (از سال ۱۳۹۸) خیلی از مزایده ها به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه setadiran.ir انجام میشه. این روش خیلی شفاف تره و امکان تبانی رو کمتر میکنه. البته هنوز برای همه اموال سراسری نشده و در کنار آگهی روزنامه و چسبوندن، یه جورایی مکمّل حساب میشه.

چقدر وقت داریم؟ (مهلت های قانونی)

زمان بندی تو مزایده خیلی مهمه. طبق ماده ۱۱۹، فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از یک ماه باشه. این یعنی نه میشه عجله کرد و نه میشه خیلی کشش داد. ۱۰ روز برای اینه که مردم وقت کنن آگهی رو ببینن و مدارکشون رو آماده کنن، و یک ماه هم برای اینه که قیمت کارشناسی با بازار همخونی داشته باشه و خریدارها انگیزهشون رو از دست ندن.

البته یه استثنا داریم: اگه مال مورد مزایده زود خراب شدنی باشه (مثلاً میوه، مرغ زنده) یا نگهداریش خیلی هزینه داشته باشه، دادگاه میتونه دستور فروش فوری رو بده (ماده ۱۱۵). تو این موارد، دیگه لازم نیست اون مهلت ۱۰ تا ۳۰ روزه رعایت بشه.

اگه می خوایم تو مزایده شرکت کنیم، چه شرایطی داره؟

اگه شما یکی از اون خریداران بالقوه هستید و دوست دارید تو مزایده شرکت کنید، باید یه سری شرایط رو رعایت کنید:

• سپرده ۱۰ درصدی: تو جلسه مزایده، باید حداقل ۱۰ درصد از پولی که پیشنهاد میدید رو به عنوان سپرده، همونجا به مامور اجرا بدید. این پول میتونه نقدی، چک تضمین شده بانکی یا ضمانت نامه بانکی باشه (ماده ۱۲۹). اگه این پول رو ندید، پیشنهاد شما اصلاً قبول نمیشه و رد میشید.
• کی نمی تونه تو مزایده شرکت کنه؟ یادتونه گفتم ماده ۱۲۷؟ بر اساس این ماده، مامور اجرا، ارزیابان، بستگان درجه یک تا سه این افراد، و خود محکوم له (طلبکار) و محکوم علیه (بدهکار) حق شرکت تو مزایده رو ندارن. این کار برای اینه که جلوی هرگونه سوءاستفاده و تبانی گرفته بشه.

یادتون باشه، تحقیق کامل قبل از مزایده خیلی مهمه. باید مطمئن بشید مالی که می خواید بخرید، مشکل حقوقی خاصی مثل رهن، حق ارتفاق یا دعوای مالکیت نداره. بهتره قبل از جلسه، یه وکیل یا کارشناس همراهتون باشه تا همه چی رو بررسی کنه و یه وقت سرتون کلاه نره.

خود مزایده و بعدش: گام به گام تا انتقال سند

حالا رسیدیم به بخش جذاب ماجرا: روز مزایده! بعد از کلی آماده سازی و خبررسانی، بالاخره وقتشه که تکلیف مال مشخص بشه. بیایید ببینیم تو جلسه مزایده و بعدش چه اتفاقاتی میفته:

روز مزایده چه خبره؟

جلسه مزایده تو یه روز و ساعت و مکان مشخص برگزار میشه. کی باید اونجا باشه؟ خب، معلومه که مامور اجرا هست، نماینده دادستان هم باید حتماً حضور داشته باشه (این خیلی مهمه و اگه نباشه مزایده باطله، ماده ۱۳۶). اگه مال مربوط به اداره خاصی باشه، نماینده اون اداره هم باید باشه.

اول از همه، پاکت های پیشنهاد قیمت باز میشه. هر کسی که بالاترین قیمت رو پیشنهاد داده باشه و البته سپرده ۱۰ درصدی رو هم پرداخت کرده باشه، به عنوان برنده مزایده اعلام میشه. مامور اجرا با یه ضربه چکش نمادین یا اعلام کتبی، پایان رقابت و برنده مزایده رو مشخص میکنه. از همین لحظه، معامله قطعی میشه و دیگه نمیشه زیرش زد.

صورت جلسه مزایده: یه سند مهم

بعد از اینکه برنده مشخص شد، یه صورت جلسه دقیق از تمام اتفاقات جلسه تهیه میشه. تو این صورت جلسه، اسم مالک، اسم خریدار، مشخصات دقیق مال و قیمتی که فروخته شده، ثبت میشه. این صورت جلسه رو مامور اجرا، نماینده دادستان و خریدار (اگه باشه) امضا میکنن. این سند خیلی مهمه چون اگه بعداً کسی اعتراض داشت، میتونه بهش استناد کنه.

پرداخت بقیه پول و انتقال مالکیت

حالا که برنده مشخص شد، یه مهلت یک ماهه داره که بقیه پول مال رو پرداخت کنه (ماده ۱۲۹). اگه تو این یک ماه پول رو نده، چی میشه؟ سپرده ۱۰ درصدی که اول داده بود، به نفع دولت ضبط میشه و مزایده دوباره برگزار میشه! پس شوخی بردار نیست.

البته قانون یه راهکار هم گذاشته: اگه برنده مزایده نتونه پول رو تو یه ماه پرداخت کنه، میتونه با معرفی یه کفیل معتبر (کسی که ضمانت پرداخت بده) یا یه ضمانت نامه بانکی، درخواست تمدید مهلت رو از دادگاه بکنه (ماده ۱۴۰). من تو یه پرونده ای دیدم که خریدار میخواست وام بگیره و دیر شد، با معرفی کفیل، مهلتش تمدید شد و آخرش هم پول رو پرداخت کرد. این نشون میده قانون نمی خواد الکی کسی رو به دردسر بندازه، ولی در عین حال، نظم کار هم براش مهمه.

بعد از اینکه کل پول پرداخت شد، مامور اجرا یه گواهی پرداخت میده و قاضی دستور انتقال سند رسمی به نام خریدار رو صادر میکنه (ماده ۱۳۵). هزینه های نقل و انتقال، مالیات و عوارض هم معمولاً به عهده خریدار هستش. یه نکته جالب اینه که طبق ماده ۱۴۳، اگه بعد از انتقال سند، یکی ادعا کنه که این مال مال اون بوده یا حق و حقوقی روش داره، مزایده باطل نمیشه! فقط اگه حق اون شخص ثابت بشه، بدهکار یا طلبکار باید خسارتشو جبران کنن. این یعنی معاملات قضایی خیلی محکم و بااعتبارن.

چالش های مزایده و راه حل هاش

خب، هر کاری یه چالش هایی هم داره. مزایده هم از این قاعده مستثنی نیست. ممکنه گاهی اوقات اتفاقاتی بیفته که کار رو کمی پیچیده کنه. بیایید ببینیم این چالش ها چیا هستن و چه راه حل هایی دارن:

اگه هیچ کس تو مزایده شرکت نکرد چی؟ (عدم وجود خریدار)

گاهی اوقات مزایده برگزار میشه، ولی هیچ خریداری پیدا نمیشه یا قیمت هایی که پیشنهاد میشه، خیلی پایینه و به قیمت کارشناسی نمیرسه. تو این وضعیت، چند تا راهکار وجود داره:

1. بدهکار می تونه مال دیگه معرفی کنه (ماده ۴۹): اگه مالی که برای مزایده گذاشتن، مشتری نداره، بدهکار میتونه از دادگاه بخواد که اون مال رو از توقیف آزاد کنن و یه مال دیگه که قیمتش معادل بدهیشه، معرفی کنه تا اون رو مزایده کنن. اینجوری هم برای طلبکار بهتره چون زودتر به پولش میرسه، هم برای بدهکار که مال مشتری دارش رو از دست نمیده.
2. طلبکار می تونه خودش مال رو برداره (قبول مال به قیمت پایه – ماده ۱۳۱): اگه تو نوبت دوم مزایده هم کسی پیدا نشد، طلبکار میتونه خودش مال رو به همون قیمت کارشناسی برداره و در ازای طلبش قبول کنه. البته باید حواسش باشه اگه قیمت مال از طلبش بیشتره، باید اون مقدار اضافه رو به بدهکار پرداخت کنه. یه بانک رو میشناختم که بعد از دو بار مزایده بی نتیجه، یه زمین کشاورزی رو به قیمت پایه برداشت و تبدیلش کرد به مزرعه خودش!
3. تجدید مزایده و شاید کم شدن قیمت پایه: معمول ترین راه، اینه که مزایده رو دوباره برگزار کنن (ماده ۱۳۰). اگه دلیل اینکه مشتری پیدا نشده، بالا بودن قیمت کارشناسی باشه، مامور اجرا میتونه از یه کارشناس دیگه بخواد که قیمت رو تعدیل کنه و شاید دفعه بعدی با یه قیمت مناسب تر، مشتری پیدا بشه.
4. برگردوندن مال به بدهکار اگه دو بار فروش نرفت (ماده ۱۳۲): اگه بعد از دو بار مزایده، بازم کسی پیدا نشد و طلبکار هم مال رو برنداشت، اون مال دوباره به بدهکار برگردونده میشه.

اگه از مزایده شاکی بودیم چی؟ (ابطال مزایده)

گاهی اوقات ممکنه تو فرآیند مزایده، تخلفی اتفاق بیفته و یه نفر احساس کنه حقش ضایع شده. تو این حالت، قانون این اجازه رو داده که بشه به مزایده اعتراض کرد و حتی اونو باطل کرد. این بخش خیلی حیاتیه و باید حسابی بهش توجه کنید.

کی میشه مزایده رو باطل کرد؟ (ماده ۱۳۶)

ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی چند تا مورد رو گفته که اگه اتفاق بیفته، مزایده باطل میشه:

• اگه مزایده تو روز، ساعت یا محلی غیر از اون چیزی که تو آگهی گفته شده، برگزار بشه.
• اگه کسی رو بی دلیل از شرکت تو مزایده منع کنن یا بالاترین پیشنهادش رو قبول نکنن.
• اگه نماینده دادستان تو جلسه مزایده حضور نداشته باشه (این مورد خیلی حساسه).
• اگه برنده مزایده یکی از همون کسایی باشه که طبق ماده ۱۲۷ (مثلاً مامور اجرا) حق خرید نداشته.
• علاوه بر این موارد، اگه آگهی مزایده ناقص باشه (مثلاً اطلاعات مهمی مثل مشخصات مال یا قیمت پایه توش نباشه)، بازم میشه مزایده رو باطل کرد.

خودم یه پرونده داشتم که ساعت برگزاری مزایده رو تو آگهیِ چسبونده شده، اشتباه نوشته بودن. همین یه اشتباه کوچک، باعث ابطال مزایده شد!

چقدر وقت داریم برای اعتراض و به کی باید بگیم؟

مهلت اعتراض به مزایده، فقط هفت روز از تاریخ فروش هستش (ماده ۱۴۲). اگه تو این هفت روز اعتراض نکنید، دیگه حرفتون شنیده نمیشه. اعتراض رو هم باید به همون دادگاهی که دستور اجرای حکم رو داده، تسلیم کنید.

در عمل، بهتره که همون روز یا فردای مزایده، اگه حس کردید تخلفی شده، سریعاً اعتراضتون رو کتبی به اداره اجرا اعلام کنید. اینجوری جلوی انتقال فوری مال گرفته میشه تا دادگاه به شکایات رسیدگی کنه.

اگه مزایده باطل شد، چی میشه؟

اگه دادگاه تشخیص بده که مزایده باطله، طبق ماده ۱۴۴، سپرده خریدار رو (اگه خودش تو تخلف نقشی نداشته باشه) پس میده و مزایده رو دوباره برگزار میکنه. ولی اگه خریدار خودش تو تخلف دست داشته باشه، سپرده اش به نفع دولت ضبط میشه. پس، حواستون باشه که تو دام تبانی و کارهای خلاف نیفتید.

معمولاً تو پرونده های ابطال مزایده، اگه ثابت بشه کارشناس یا مامور اجرا اشتباهی کردن، اونا مسئول پرداخت هزینه های مزایده دوباره میشن. این یعنی قانون خیلی به رعایت دقیق تشریفات اهمیت میده.

یه سری نکات نهایی و توصیه های خودمونی

تا اینجا حسابی در مورد مزایده حرف زدیم. حالا میخوام یه سری نکات خودمونی و تجربه شده رو بهتون بگم که اگه یه وقت تو این فرآیند گیر کردید، به دردتون بخوره:

به عنوان بدهکار یا طلبکار چی رو حواسم باشه؟

• پیگیری مداوم: چه بدهکار باشید و چه طلبکار، همیشه پرونده تون رو دنبال کنید. با مامور اجرا در ارتباط باشید و ببینید تو چه مرحله ایه. اگه وکیل دارید، ازش بخواید که بهتون گزارش بده.
• حرف زدن با کارشناس و مامور اجرا: اگه به قیمت کارشناسی اعتراض دارید یا فکر می کنید چیزی اشتباهه، محترمانه با کارشناس یا مامور اجرا صحبت کنید و دلایلتون رو بگید. گاهی وقتا میشه با یه گفتگو، خیلی از مشکلات رو حل کرد.

اگه قصد خرید داریم، چیا رو باید بدونیم؟

• خوب تحقیق کنیم: قبل از اینکه تو مزایده شرکت کنید، حسابی در مورد مالی که میخواید بخرید تحقیق کنید. ببینید ملک سندش چطوره، رهن داره؟ حق ارتفاقی روش هست؟ کاربریش چیه؟ این کارو بهش میگن واکاوی هوشمندانه و خیلی میتونه جلوی ضرر رو بگیره.
• پولمون جور باشه: برای شرکت تو مزایده، باید ۱۰ درصد سپرده رو نقد آماده داشته باشید. برای بقیه پول هم باید برنامه ریزی کرده باشید که تو مهلت یک ماهه پرداخت کنید. اگه پولتون جور نباشه و نتونید پرداخت کنید، سپرده تون میپره و خیلی ضرر می کنید.
• دلال بازی و طمع رو بذاریم کنار: گاهی وقتا تو مزایده، جو رقابت خیلی هیجانی میشه و آدم ها بالاتر از ارزش واقعی مال پیشنهاد میدن. این هیجان ممکنه باعث بشه ضرر کنید. همیشه با یه دید منطقی و بر اساس بودجه خودتون پیشنهاد بدید. یه بار دیدم که دو تا شرکت سر یه مجتمع تجاری تو مشهد چنان به رقابت احساسی افتادن که برنده آخرش نتونست پول رو جور کنه و سپرده اش ضبط شد!

وکیل متخصص: یه همراه خوب تو مزایده

شاید فکر کنید استخدام وکیل فقط برای پرونده های خیلی بزرگه، ولی باور کنید تو مزایده هم داشتن یه وکیل متخصص خیلی به درد میخوره. وکیل میتونه:

• مشاوره حقوقی بده: قبل از شروع مزایده، میتونه بهتون بگه چه حقوقی دارید و چه ریسک هایی ممکنه پیش بیاد.
• متن آگهی و گزارش کارشناسی رو بررسی کنه: مطمئن میشه که هیچ اشتباه یا نقصی تو آگهی یا قیمت گذاری نیست و اگه مشکلی بود، قبل از اینکه کار بیخ پیدا کنه، بهتون میگه.
• تو جلسات مزایده همراهتون باشه: حواسش هست که همه مراحل قانونی درست انجام بشه، کسی تخلفی نکنه و حقوق شما رعایت بشه.
• کارهای اداری رو دنبال کنه: بعد از اینکه مزایده تموم شد و برنده شدید، وکیل میتونه مراحل انتقال سند، پرداخت مالیات و عوارض و گرفتن مفاصاحساب ها رو براتون پیگیری کنه تا کارها سریع تر و بدون مشکل پیش بره.

مزایده های آنلاین: آینده تو راهه

همونطور که گفتیم، از سال ۱۳۹۸، سامانه ستاد ایران (setadiran.ir) برای مزایده های الکترونیکی راه افتاده. این یه قدم بزرگه به سمت شفافیت و عدالت بیشتر. مزیت این مزایده ها اینه که همه چیز به صورت سیستمی ثبت میشه، امکان تقلب کمتره و دسترسی برای شرکت کننده ها از سراسر کشور راحت تره. البته هنوز این سیستم در حال توسعه اس و انتظار میره تو سال های آینده، همه مزایده ها به صورت کاملاً الکترونیکی برگزار بشن. این تغییرات، دنیای مزایده رو خیلی متحول میکنه.

نتیجه گیری

خلاصه که مزایده تو اجرای احکام، یه فرآیند کاملاً قانونی و مهمه که برای خیلی ها میتونه یه راه حل باشه، چه برای گرفتن حق و حقوقتون، چه برای خرید یه مال با قیمت مناسب. اما این فرآیند، ریزه کاری ها و قوانین خاص خودشو داره که اگه بهشون بی توجه باشیم، ممکنه دردسرهای زیادی برامون ایجاد کنه. پس، آگاهی حقوقی، پیگیری دقیق و در صورت لزوم، کمک گرفتن از یه وکیل متخصص، بهترین راهکار برای اینه که هم از حق خودمون دفاع کنیم و هم تو این مسیر پر پیچ و خم، سرمون کلاه نره.

امیدوارم این راهنمای خودمونی، بهتون کمک کرده باشه که یه تصویر روشن و کامل از نحوه مزایده در اجرای احکام پیدا کنید و با اطمینان بیشتری تو این مسیر قدم بردارید.